〜住所変更登記の義務化〜 

【はじめに】

不動産を所有している人(登記名義人)は、
住所や氏名・名称が変わったら

変更から2年以内に

登記をしなければならない「義務化」 

がスタートします。

「引っ越しただけで登記が必要なの？」

「結婚して苗字が変わっただけで手続きが必要？」

実はこれまで、

住所変更や氏名変更をしても

“不動産登記は任意”でした。

そのため、

住所変更をしないまま放置され、

• ・所有者の連絡が取れない

  
  

• ・空き家の管理ができない

• 
  

  ・相続の手続きが大幅に遅れる

• 
  

  ・売却したくても登記が古くて手続きできない

といった全国的な問題が増加。

これを改善するために制定されたのが
住所等変更登記の義務化 です。

さらに近年では、

オンラインでスムーズに手続きできる
「スマート変更登記」

（デジタル化した登記申請）

が注目され、
負担軽減に大きく役立っています。

ここでは、

制度の内容・罰則・手続きの流れから、
スマート変更登記の便利さまで

わかりやすく解説していきます。

① 住所等変更登記の義務化とは？

2026年(令和8年)4月1日から、

不動産を所有している人は

“住所や氏名が変わった場合、

変更から2年以内に必ず登記を申請しなければならない”

という制度が法律で義務化されます。

この義務化は、
「民法」および「不動産登記法」の

大きな改正 によって導入されたものです。

これまでの日本の制度では、
不動産の「所有者の住所や氏名を登記に反映する」

ことは“任意”でした。

つまり、

引っ越しても結婚して名字が変わっても、
登記を直さない人が非常に多かったのです。

しかし、

その“任意”制度が原因で、
全国的に深刻な問題が起きていました。

⚪️ なぜ義務化が必要になったのか？

【背景1】

 所有者不明土地が全国で急増したため

国土交通省の調査によると、
所有者不明土地は

九州全土の面積を超える規模（約410万ヘクタール） 

と言われるほど深刻化しています。

住所変更をしていないため、

• ・所有者がどこに住んでいるかわからない

• 
  

  ・連絡が取れず、固定資産税も徴収できない

• 
  

  ・売却や相続が発生した際の

  　手続きが大幅に遅れる

といった問題が各地で起きていました。

また、

公共工事・道路整備・災害復旧などにおいても
土地所有者が見つからないことで

事業が進まない という大きな支障が出ていました。

【背景2】

 空き家問題が深刻だから

登記が古いままの空き家は、

行政が連絡を取れず、
老朽化しても対処できないケースが多数。

放置された空き家は…

• ・倒壊の危険

• 
  

  ・害虫・害獣の発生

• 
  

  ・不法投棄

• 
  

  ・景観悪化

  
  

など、

地域トラブルの原因になっています。

【背景3】

 相続登記義務化とセットで導入されたため

2024年4月には、
相続登記の義務化（3年以内） 

もスタートしました。

相続登記を進めるためには、
被相続人（亡くなった人）の

住所変更登記が残ったままだと、
膨大な戸籍・住民票履歴をたどる必要があり、

手続きが極端に遅れます。

そのため、

住所変更登記を義務化 

→ 相続手続きもスムーズに進められる

という狙いがあります。

⚪️ 住所変更登記の対象になるケース

以下のようなケースは

すべて義務になります。

● 引っ越し（住所が変わった）

市内の移動でも、
市外・府県外の移動でも、すべて義務。

● 結婚・離婚による氏名変更

婚姻で姓が変わるケースは非常に多く、見落とされがち。

● 本社移転による会社住所変更

法人名義の不動産でも同様に義務です。

● 改名、養子縁組などによる氏名変更

⚪️ 住所変更登記の期限とルール

• ・変更から2年以内に申請しなければならない

  
  

• ・正当な理由なく放置すると

   最大5万円の過料（罰則）

  
  

ここで注意したいのは、
「2年以内なら後回しでいい」ではなく、
早めにやっておかないと

売却・相続・住宅ローンなどで

必ず支障が出る という点です。

⚪️ 住所変更登記義務化でよくある誤解

❌「持っている家が古いから関係ないでしょ？」

→ 関係あります。

築年数に関係なくすべての不動産が対象です。

❌「相続した家だけが対象？」

→ いいえ、すべての所有不動産 が対象です。

❌「売る時に一緒にやればいい」

→ 売却時に登記が古いと
契約が止まる・決済ができない・買主に不信感を持たれる

などトラブルの原因に。

❌「自分は持ち家じゃないから関係ない」

→ 土地、マンション、駐車場、倉庫など、
名義が“自分”であればすべて義務。

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② 義務違反の罰則について

住所変更や氏名変更をしても

申請しないまま放置すると、
最大5万円の過料 が科される

可能性があります。

もちろん、

すぐに罰則になるわけではなく、

• 悪質な場合・長期間放置した場合・

• 行政からの要請に応じない場合

など、

一定の条件で適用されます。

ですが、

義務化された以上、
「うっかり放置」はリスクが大きい 

と考えるべきです。

③ 住所変更登記をしないと何が起きる？

実は、

この義務化以前から

「住所変更をしていないことによるトラブル」

は非常に多くありました。

● 売却しようとしたら登記情報が古いまま

売却の際には所有者本人確認が必須です。

登記上の住所が古いと、

金融機関・司法書士・買主側から必ず指摘され、

手続きが止まります。

● 相続手続きに時間がかかる

相続登記はさらに複雑で、
“被相続人の住所変更が登記されていない” と、
戸籍で住所履歴を追う作業が必要 となり、

作業が数週間〜数ヶ月遅れます。

● 空き家の管理責任を追及される可能性も

登記が古いために所有者と連絡が取れず、
行政から管理不全空き家の指摘

を受けるケースもあります。

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④ 住所変更登記の手続きに必要な書類

主に以下の書類が必要です。

• ・住民票（新旧住所がわかるもの）

  
  

• ・結婚による氏名変更なら戸籍謄本

  
  

• ・登記申請書

  
  

• ・本人確認書類

※ケースによって異なります。

⑤ “スマート変更登記”とは？

近年注目されているのが、

オンラインで登記申請ができる
「スマート変更登記」 の仕組みです。

これは、

デジタル庁・法務省が進める
“登記のデジタル化” の一環で、

• ・役所で住民票を取りに行く必要なし

  
  

• ・コンビニやスマホでも手続き可

  
  

• ・オンラインで申請が完結

  
  

• ・書類の郵送や捺印が不要

  
  

• ・平日昼に役所へ行けない人でも申し込める

  
  

とメリットが非常に大きい仕組みです。

⚪️ スマート変更登記のここが便利！

● マイナポータル連携で住民票データを自動取得

書類を取りに行く必要がなく、

入力ミスも減るため効率的。

● オンラインで必要書類や手数料の支払いも完了

スマホで完結できるため、

働く世代・高齢者でも利用しやすい。

● 登記専門家との連携サービスも増加

司法書士事務所でも

スマート変更登記に対応しており、
オンラインで委任・相談も可能。

● 登記審査が早くなる（最短当日〜数日）

オンライン化により、
紙の開封 → データ入力 → 照合作業
といった手間が大きく削減されます。

そのため、従来よりも

登記完了が早い という

大きなメリットがあります。

住所変更登記の義務化により、
今後は全国で 年間数百万件の

登記変更が発生 します。

従来の紙申請では
法務局・市役所の窓口がパンクするのは確実。

そのため国は、

義務化（負担増）
　→ デジタル化（負担軽減）

という流れを同時に行い、
国民の手間を減らす仕組みとして
スマート変更登記を用意したのです。

現在は一部地域で先行導入 → 今後全国展開へ

すでに多くの自治体・法務局で

運用が始まっており、
今後さらに拡大される予定です。

⑥ 手続きの流れ

【通常の住所変更登記】

1. 住民票を取得

2. 登記申請書を作成

3. 法務局へ提出

4. 審査後に登記完了（1～2週間）

   
   

   
   

【スマート変更登記】

1. マイナポータルで本人確認

2. 自動で住民票データ取り込み

3. 必要項目を入力

4. オンラインで申請

5. 最短当日〜数日で登記完了

   
   

   
   

圧倒的に後者が便利で、

トラブルも減るためおすすめです。

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【まとめ】

住所変更登記の義務化は、
「面倒な手続きが増えた」というよりも、
将来のトラブルを防ぐための

“資産保全”の一部 と考えることが大切です。

そして、

これからの時代は
「スマート変更登記」が主流になり、
より簡単・確実に最新情報を

更新できるようになります。

不動産をお持ちの方、
相続予定の不動産がある方は、
登記が古いままになっていないか、

一度確認しておくことを強くおすすめします。