空き家の処分方法とは？売れない場合の対策と高く売るコツ
【 はじめに 】
実家を相続したあと、すぐに住む予定がない家。
親が施設に入ったあと、そのままになっている家。
このような空き家について、
「急いで売る必要はないかな」
「いつか誰かが使うかもしれない」と思って、
そのままにしている方も多いかもしれません。
この記事では、
空き家の処分方法、売れない場合の対策、高く売るためのコツについて、
わかりやすく整理していきます。
1. 空き家の処分方法とは？
空き家の処分方法と聞くと、
まず「売却」をイメージする方が多いと思います。
もちろん、空き家を手放したい場合は売却が代表的な方法です。
ただし、空き家の状態や場所、築年数、住宅ローンの有無によって、
処分方法は変わります。
主な方法は次のとおりです。
⑴. 古家付き土地として売却する
築年数が古い家の場合、
建物としてではなく、土地を主な価値として売却する方法があります。
この場合、広告では「古家付き土地」として販売されます。
買主は、購入後に建物を解体して新築することを前提に
検討することが多いです。
古家付き土地として売るメリットは、
売主が先に解体費用を負担しなくて良い点です。
一方で、買主側は解体費用を見込んで購入価格を判断するため、
更地よりも価格交渉が入りやすい場合があります。
⑵. 更地にして売却する
建物の老朽化が進んでいる場合は、
解体して更地として売る方法もあります。
更地にすると、
買主は土地の形や広さをイメージしやすくなります。
新築用地を探している方にとっては、検討しやすいです。
ただし、解体費用がかかります⚠︎
⑶. 中古戸建として売却する
建物の状態が比較的良く、修繕すれば住める場合は、
中古戸建として売却できる可能性があります。
特に、駅や学校、スーパー、公園などが近い立地であれば、
築年数が古くても売却しやすいです。
最近は、古い家を自分好みにリフォームしたい方や、
リノベーション前提で物件を探す方もいます。
⑷. 不動産会社に買取してもらう
早く処分したい場合は、
不動産会社による買取も選択肢になります。
仲介売却では一般の買主を探しますが、
買取では不動産会社が直接買主になります。
買取のメリットは、
* 売却までが早い
* 内覧対応の負担が少ない
* 荷物が残っていても相談できる場合がある
* 古い家でも相談しやすい
という点です。
一方で、買取価格は一般的な仲介売却より低くなりやすいです。
⑸. 賃貸に出す
空き家を手放さずに活用したい場合は、
賃貸に出す方法もあります。
ただし、賃貸に出すには、
最低限住める状態に整える必要があります。
たとえば、
* 水回りの修繕
* 給湯器の交換
* 雨漏りの補修
* クロスや床の張り替え
* ハウスクリーニング
* 設備の安全確認
などが必要になることがあります。
賃貸は毎月家賃収入が見込める反面、
空室リスクや修繕負担、入居者対応も発生します。
2. 空き家が売れない場合に考えたいこと
売れない理由は一つではありません。
価格、立地、建物状態、権利関係、販売方法など、
さまざまな原因が考えられます。
⚪️ 価格が相場より高い
空き家が売れない理由で多いのが、
価格が相場より高いケースです。
買主は周辺の売出価格や成約事例、
建物の状態、解体費用、リフォーム費用を見て判断します。
特に古い空き家の場合、
買主側は購入後に多くの費用がかかる可能性を考えます。
売れない期間が長くなる場合は、
価格設定を見直すことも必要です。
⚪️ 建物の状態が悪い
建物の状態が悪いと、
買主が不安に感じやすくなります。
建物として使えるかどうかがわからない場合、
買主は購入後の費用を大きく見積もります。
その結果、価格交渉が大きく入ったり、
検討から外れたりすることがあります。
⚪️ 接道や再建築に問題がある
空き家が売れない理由として、接道の問題もあります。
建築基準法上の道路に一定以上接していない土地は、
再建築ができない場合があります。
再建築不可の物件は、
買主が限られるため、売却が難しくなりやすいです。
また、道路が狭い、車が入りにくい、
隣地との境界が不明確といった場合も、売却に影響します。
3. 空き家を処分するときの注意点
空き家を処分するときは、
ただ売り出せばよいわけではありません。
売却前に確認しておきたい注意点があります。
⚪️ 注意点1：相続登記を済ませる
相続した空き家を売却する場合は、
まず名義を確認しましょう。
登記簿上の名義が亡くなった方のままでは、
そのまま売却できないことが多いです。
相続人の間で遺産分割協議を行い、相続登記を行う必要があります。
相続人が多い場合や、連絡が取れない相続人がいる場合は、
手続きに時間がかかることがあります。
売却を考え始めたら、
早めに司法書士や不動産会社へ相談しましょう。
⚪️ 注意点2：家の中の荷物を確認する
売却前に、必要なものと不要なものを分ける必要があります。
特に相続した実家では、家族の思い出の品が多く、
片付けに時間がかかることがあります。
買取の場合は残置物が残っていても相談できることがありますが、
仲介売却の場合は、内覧時の印象を良くするためにも、
できるだけ片付けておく方が有利です。
⚪️ 注意点3：解体する前に相談する
古い空き家を見ると、
先に解体した方が売れやすいと思うかもしれません。
しかし、解体には費用がかかります。
また、建物を解体すると固定資産税の住宅用地特例が外れ、
翌年以降の税負担が増える可能性もあります⚠︎
解体するかどうかは、
周辺の需要や土地の条件、建物状態によって変わる為、
必ず不動産会社に相談してから判断しましょう‼︎
⚪️ 注意点4：空き家特例を確認する
相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば、
譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる
「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」が使える場合があります。
税金の特例は要件が細かいため、
使えるかどうかは税理士や税務署に確認することが大切です。
4. 空き家を高く売るコツ
空き家を少しでも高く売るためには、
買主が安心して検討できる状態に整えることが大切です。
◯まずは査定で相場を知る
空き家を高く売るためには、
まず相場を知ることが大切です。
周辺の成約事例や売出物件、
土地の条件、建物状態を確認し、現実的な価格を把握しましょう。
相場を知らずに高すぎる価格で売り出すと、長期間売れ残ることがあります。
売れ残り期間が長くなると、買主から
「何か問題がある物件なのかな」と思われることもあるので
最初の価格設定はとても大切です。
◯ 室内を片付けて印象を良くする
空き家は、室内の印象で買主の反応が大きく変わります。
同じ古い家でも、荷物が多く暗い印象の家と、
整理されていて風通しが良い家では、見え方が違います。
特に玄関、水回り、リビング、庭は買主がよく見るポイントです。
◯ 修繕する場所としない場所を見極める
高く売るためにリフォームをした方がいいのか悩む方も多いです。
ただ、すべてリフォームすれば良い訳ではありません。
大きなリフォームをしても、
その費用分だけ高く売れるとは限らないからです。
たとえば、買主が自分好みにリノベーションしたい場合、
売主が先にリフォームした内容が合わないこともあります。
【 まとめ 】
空き家の処分方法には、
・古家付き土地として売る方法
・更地にして売る方法
・中古戸建として売る方法
・不動産会社に買取してもらう方法
・賃貸として活用する方法
などがあります。
どの方法が合っているかは、
建物の状態や立地、築年数、相続関係、売却を急ぐかどうかによって変わります。
空き家はそのまま放置していると、
固定資産税や管理費の負担が続くだけでなく、
建物の劣化や近隣トラブルにつながる可能性もあります。
少しでも高く、スムーズに売却するためには、
まず相場を知り、室内や庭を整え、物件の魅力をきちんと伝えることが大切です。
空き家は「いつか考える」ではなく、
早めに現状を確認し、売却・買取・賃貸・解体などの選択肢を比較することで、
後悔の少ない処分につながります✳︎
