定期借地権とはどんな制度？3つの種類と契約期間をわかりやすく解説
【はじめに】
住宅を探していると、
同じような広さや立地の物件と比べて、価格が少し安く見える一戸建てやマンションがあります。
詳しく見てみると、物件情報に「定期借地権付き」と書かれていることがあります。
定期借地権付き住宅は、土地を購入するのではなく、
一定期間だけ土地を借り、その上にある建物を所有する仕組みです。
土地代を含まないため、所有権付きの住宅より購入価格を抑えられる場合があります。
一方で、契約期間が終わると、原則として土地を地主へ返さなければなりません。
また、契約内容によっては、建物を取り壊して更地に戻す必要があります。
この記事では、定期借地権とはどのような制度なのか、
メリット・デメリット等できるだけ分かりやすく解説します。
1．定期借地権とは？
定期借地権とは、
あらかじめ定めた期間だけ土地を借り、建物を所有するための権利です。
土地を所有している人を地主、土地を借りる人を借地人といいます。
例えば、地主から50年間土地を借り、その土地の上に借地人が自宅を建てるケースです。
建物は借地人の所有物ですが、土地の所有権は地主に残ります。
借地人は、土地を利用する代わりに、地主へ次のような費用を支払うことがあります。
・毎月または毎年の地代
・契約時の保証金
・権利金
・前払地代
・契約更新や名義変更に関する費用
ただし、実際に必要となる費用は契約によって異なります。
定期借地権の大きな特徴は、
契約で定めた期間が満了すると、原則として借地関係が終了することです。
普通借地権のように当然に契約が更新される仕組みではありません。
定期借地権は、契約の更新や建物再築による期間延長がなく、
一定期間の経過によって土地が地主へ戻ることを前提とした制度です。
2．定期借地権がつくられた理由
従来の借地制度では、
一度土地を貸すと、契約期間が終わっても借地人が土地を使い続けることがありました。
地主が契約更新を拒否するためには、正当な理由が必要となるため、
「一度貸した土地がなかなか戻ってこない」という問題がありました。
その結果、土地を所有していても、
将来返ってこないことを心配して、貸し出すことをためらう地主も少なくありませんでした。
そこで1992年に施行された借地借家法により、
契約期間が満了すれば原則として借地関係が終了する定期借地権が設けられました。
地主にとっては、一定期間後に土地が戻ることが明確になり、
借地人にとっては、土地を購入するより費用を抑えて住宅や事業用建物を取得できる可能性が生まれました。
3．定期借地権と普通借地権の違い
定期借地権とよく比較されるのが、普通借地権です。
どちらも土地を借りて建物を所有する権利ですが、契約の終了方法が大きく異なります。
普通借地権では、契約期間が満了しても建物があり、
借地人が引き続き土地を使用している場合などに、契約が更新される場合があります。
地主が更新を拒否するには、土地を自分で使う必要性や立退料などを含めた正当事由が求められます。
一方、定期借地権では、
必要な特約や契約方法を守っていれば、原則として契約期間満了によって借地関係が終了します。
4．定期借地権には3つの種類がある
借地借家法で定められている主な定期借地権は、次の3種類です。
・一般定期借地権
・事業用定期借地権
・建物譲渡特約付借地権
それぞれ、契約期間や利用できる建物、契約終了時の扱いが異なります。
5．一般定期借地権とは？
一般定期借地権は、存続期間を50年以上として設定する借地権です。
住宅、店舗、事務所など、建物の用途に制限はありません。
そのため、
定期借地権付き一戸建てや定期借地権付きマンションで利用されることがあります。
一般定期借地権を設定する場合は、次の3点を契約で定めます。
・契約を更新しない
・建物を建て直しても借地期間を延長しない
・期間満了時に建物の買取りを請求しない
これらの特約は、公正証書などの書面で定める必要があります。
◯契約終了時はどうなる？
一般定期借地権では、契約期間が満了したとき、
原則として借地人が建物を取り壊し、更地にして地主へ土地を返します。
例えば、50年の一般定期借地権で住宅を購入した場合、
50年後には建物を解体することを前提とした契約になるのが一般的です。
そのため、購入価格だけでなく、将来の解体費用や土地返還の条件も確認しておく必要があります。
6．事業用定期借地権とは？
事業用定期借地権は、
店舗、事務所、倉庫、工場、商業施設など、
事業用建物を所有する目的で土地を借りる制度です。
契約期間は10年以上50年未満です。
ただし、居住用の建物には利用できません。
例えば、次のような活用が考えられます。
・コンビニエンスストア
・飲食店
・ドラッグストア
・物流倉庫
・自動車販売店
・事務所
・商業施設
事業用定期借地権の設定契約は、必ず公正証書で行う必要があります。
◯契約期間によって内容が異なる
事業用定期借地権では、
契約期間が10年以上30年未満の場合と、30年以上50年未満の場合で法律上の仕組みが少し異なります。
ただし、実務上は、
・契約更新を行わないこと
・建物再築による期間延長をしないこと
・建物買取請求をしないこと
を明確に定めるケースが一般的です。
期間満了時には、原則として事業者が建物を解体し、更地で地主へ返還します。
地主にとっては、建築費を負担せず地代収入を得られる可能性がある一方、
契約期間中は土地を自由に利用できません。
7．建物譲渡特約付借地権とは？
建物譲渡特約付借地権は、
借地権を設定してから30年以上が経過した時点で、土地上の建物を地主が買い取ることを約束する制度です。
一般定期借地権や事業用定期借地権では、期間満了時に建物を取り壊して土地を返すことが基本です。
一方、建物譲渡特約付借地権では、
地主が建物を相当の対価で買い取ることによって借地権が終了します。
建物を取り壊さずに済むため、借地人にとっては解体費用を負担しなくてよい可能性があります。
地主にとっては、
契約終了後に土地と建物の両方を所有し、賃貸物件などとして活用できる場合があります。
また、建物の賃借人や借地人本人が、その後も建物を借りて利用できるケースがあります。
8．借地人から見た定期借地権のメリット
◯土地を購入するより費用を抑えやすい
定期借地権付き住宅では、
土地そのものを購入しないため、所有権付き住宅より取得費を抑えられる場合があります。
同じ予算でも、土地の広い住宅や立地条件のよい住宅を選べる可能性があります。
◯土地の固定資産税を負担しない
土地の所有者は地主なので、土地部分の固定資産税は原則として地主が負担します。
ただし、借地人は地代を支払います。
また、建物を所有している場合は、建物部分の固定資産税を借地人が負担します。
◯希望する地域に住みやすくなる場合がある
土地価格が高い地域でも、
定期借地権付き住宅であれば、所有権物件より低い価格で販売される場合があります。
駅に近い地域や生活利便性の高い地域で、住宅取得の選択肢が広がる可能性があります。
9．借地人から見たデメリット
◯土地は自分の財産にならない
建物を購入しても、土地の所有権は取得できません。
毎月地代を支払い続けても、土地が自分のものになるわけではありません。
契約期間が終われば、原則として地主へ返還する必要があります。
◯契約期間満了時に建物を取り壊すことがある
一般定期借地権や事業用定期借地権では、
契約終了時に建物を解体し、更地にして返還することが基本です。
建物がまだ使用できる状態でも、契約上は取り壊さなければならない場合があります。
将来の解体費用に備えて、解体積立金を毎月支払う物件もあります。
◯地代が必要になる
土地を購入しない代わりに、地主へ地代を支払います。
地代は長期間にわたって発生するため、住宅ローンの返済額だけで判断してはいけません。
契約によっては、固定資産税や地価の変動に応じて、地代が改定されることがあります。
◯売却しにくくなる場合がある
定期借地権付き住宅を途中で売却することは可能ですが、
残りの借地期間が短くなるほど、購入希望者が限られる可能性があります。
また、売却や名義変更に地主の承諾が必要となり、承諾料が発生する契約もあります。
買主が利用できる住宅ローンも、所有権物件より限られる場合があります。
10．地主から見た定期借地権のメリット
◯土地を売らずに収入を得られる
地主は土地の所有権を残したまま、地代収入を得ることができます。
先祖から相続した土地など、手放したくない土地の活用方法として検討できます。
◯契約終了時期が明確になる
普通借地権では、契約更新を拒否するために正当事由が必要となる場合があります。
定期借地権では、適切な契約を結んでいれば、一定期間後に土地が返還される時期をあらかじめ見通すことができます。
◯建築費を負担しない活用ができる
事業用定期借地権などでは、
借地人である事業者が建物を建築するケースがあります。
地主はアパートや店舗を自ら建築するよりも、初期投資を抑えて土地を活用できる可能性があります。
11．地主から見たデメリット
◯ 契約期間中は自由に土地を使えない
定期借地権を設定すると、
契約期間中は地主の都合だけで土地を返してもらうことはできません。
将来自宅を建てたい、土地を売却したいと考えても、借地契約が残っていると自由に利用できません。
◯ 地代滞納や契約違反のリスクがある
借地人が地代を滞納したり、
契約と異なる用途で土地を使用したりする可能性があります。
契約前には借地人の信用力を確認し、違反時の対応を契約書へ定める必要があります。
◯ 返還時にトラブルになる可能性がある
契約終了時に、
・建物が解体されない
・土地に廃棄物が残される
・土壌汚染が発覚する
・原状回復の範囲で意見が合わない
といった問題が起こる可能性があります。
保証金、解体費用、原状回復方法などを契約時に明確にしておくことが大切です。
12．定期借地権付き住宅を購入するときの注意点
◯ 残りの借地期間を確認する
新築時に50年の契約があっても、中古で購入するときには残存期間が短くなっています。
例えば、契約開始から20年経過していれば、残りは30年です。
自分が何年住む予定なのか、将来売却できるか、子どもへ相続するかまで考える必要があります。
◯ 毎月の支払い総額を確認する
住宅ローン返済額だけでなく、次の費用も確認しましょう。
・地代
・管理費
・修繕積立金
・解体積立金
・建物の固定資産税
・地代改定による将来負担
購入価格が安くても、
長期間の地代や解体積立金を含めると、支払総額が大きくなることがあります。
◯ 契約終了時の建物の扱いを確認する
契約満了時に建物を解体するのか、
地主へ無償で譲渡するのか、地主が買い取るのかを確認します。
建物の解体費用を誰が負担するのかも重要です。
13．定期借地権と定期借家契約は別の制度
名前が似ているため混同されやすいのが、定期借地権と定期借家契約です。
定期借地権は、建物を所有するために土地を借りる契約です。
一方、定期借家契約は、
アパートやマンション、店舗などの建物そのものを一定期間借りる契約です。
定期借家契約では、
契約期間が満了すると建物の賃貸借が終了しますが、
双方が合意すれば改めて再契約することもできます。
物件資料に「定期」と書かれている場合は、
土地の契約なのか、建物の賃貸借契約なのかを確認しましょう。
【 まとめ 】
定期借地権とは、
決められた期間だけ土地を借り、その上に建物を所有する権利です。
主な種類は次の3つです。
・50年以上の一般定期借地権
・10年以上50年未満の事業用定期借地権
・30年以上経過後に地主が建物を買い取る建物譲渡特約付借地権
定期借地権には、
土地を購入するより住宅や建物の取得費を抑えやすいというメリットがあります。
一方で、土地は自分の所有物にならず、契約期間が終わると、
原則として土地を地主へ返さなければなりません。
定期借地権付き住宅を購入するときは、
・残りの借地期間
・地代
・解体費用
・売却条件
・住宅ローン
などを確認することが大切です。
地主が土地活用として利用する場合も、
契約期間中は土地を自由に使えないため、将来の利用予定まで考える必要があります。
契約書や重要事項説明書をよく確認し、
不明な点は不動産会社や弁護士、司法書士などの専門家へ相談するようにしましょう✳︎
