不動産の名義変更手続きとは？
不動産の名義変更手続きとは？〜流れ・費用・必要書類〜
【はじめに】
こんにちは。
不動産会社で事務の仕事をしながら、
日々実務の中で不動産のことを
少しずつ勉強しています✽
最近、
書類や登記のやり取りを見ていて感じるのが、
不動産の名義変更は
思っている以上に身近な手続きなんだなということです。
調べてみると、
今は相続登記の義務化が始まっていて、
以前のように長くそのままにしておくのは
難しくなってきています。
そこで今回は、
不動産の名義変更手続きとは何かを
分かりやすく整理してみたいと思います。
自分の名義変更はどのタイプか確認する
いきなり手続きの話に入る前に、
ここを整理した方が分かりやすいと思いました。
不動産の名義変更といっても、
実際には次のどれに当てはまるかで、
やることがかなり変わります。
⚪️相続で名義変更したい人
親や配偶者などが亡くなって、
不動産を相続したケースです。
この場合は相続登記が必要になります。
⚪️売買で名義変更する人
家や土地を売買した場合の名義変更です。
司法書士が入って所有権移転登記を進めることが多いので、
取引の流れの中で進むことが多いです。
⚪️贈与で名義変更する人
親から子へ、夫婦間で、など無償で不動産を移すケースです。
贈与税や登録免許税なども関係するので、
手続きだけでなく税金面の確認も重要です。
⚪️住所や氏名の変更をしたい人
結婚・離婚・引っ越しなどで、
登記上の住所や氏名が
現状と違っているケースです。
この変更も2026年4月1日から義務化されます。
ここを最初に整理するだけで、
必要書類も費用もイメージしやすくなります。
不動産の名義変更とは
不動産の名義変更とは、
法務局の登記簿に記録されている所有者情報を
正しい状態に更新する手続きです。
家や土地には登記があり、
・誰が所有者なのか
・住所はどこか
・どんな権利関係があるのか
が記録されています。
「住んでいる人が変われば自動で名義も変わるのかな」
と思っていたのですが、
実際にはそうではありません。
相続しても、売買しても、贈与しても、
登記申請をしない限り
登記簿上の名義は変わりません。
この名義変更を放置すると
・売却したくても話が進まない
・相続人が増えて権利関係が複雑になる
・ローンや担保設定で困る
といった問題が起きやすくなります。
変更義務化について
今は、不動産の名義変更は
「必要ならやる」だけでは済まないもの
が出てきています。
⚪️相続登記の義務化
法務省によると、
相続登記は2024年4月1日から
義務化されています。
相続や遺贈で不動産を取得した日から
3年以内に申請が必要です。
また、
遺産分割が成立した場合には、
その成立日から3年以内に
追加の申請義務があります。
正当な理由なく義務に違反すると、
10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
さらに、
義務化前に発生していた相続も対象です。
⚪️住所・氏名変更登記の義務化
住所や氏名の変更登記も
2026年4月1日から義務化されます。
変更日から2年以内に申請が必要で、
義務化前の変更も対象です。
法務省は「スマート変更登記」
という仕組みも案内していて、
今後は負担軽減の方向も進めるようです。
手続きの流れ
ここでは、
特に相談が多そうな相続による名義変更を中心に、
全体の流れを整理してみます。
① 不動産の内容を確認する
その不動産がどこにあって、
誰名義なのかを確認します。
登記事項証明書や固定資産税の資料があると
分かりやすいです。
↓
② 誰が相続人かを整理する
被相続人の戸籍をたどって、
法定相続人を確定します。
↓
③ 誰が不動産を取得するか決める
遺言書があるのか、
遺産分割協議が必要なのかで流れが変わります。
↓
④ 必要書類を集める
戸籍、住民票、固定資産評価証明書などをそろえます。
法務局の案内では、
登記申請時に添付する証明書は原本が必要で、
コピーでは足りないものがあるとされています。
↓
⑤ 登記申請書を作成する
法務局の様式に沿って申請書を作ります。
法務局は相続登記の申請書や
手続案内も公開しています。
↓
⑥ 管轄法務局へ提出する
不動産を管轄する法務局へ提出します。
郵送や窓口申請が可能です。
↓
⑦ 登記完了後の内容を確認する
流れだけ見るとシンプルですが、
実際には書類収集の段階で
時間がかかることが多いと思います。
かかる費用
ここもかなり気になる部分だと思います。
名義変更には、
主に次の費用がかかります。
⚪️登録免許税
登記のときにかかる税金です。
不動産の所有権移転登記では
原因によって税率が変わります。
一般的には、
相続は課税標準の0.4％、
売買は2.0％、贈与も2.0％です。
たとえば、
固定資産税評価額が1,000万円の土地建物を
相続で名義変更するなら、
登録免許税は4万円が目安になります。
土地の相続登記については、
一定の場合に免税措置があります。
国税庁によると、
評価額100万円以下の土地の相続登記などについて、
2027年3月31日まで免税措置があります。
⚪️書類取得費
⚪️司法書士報酬
専門家に依頼する場合の費用です。
案件によってかなり差がありますが、
相続関係が複雑なほど高くなる傾向があります。
つまり、
名義変更の費用は
登録免許税＋書類代＋必要なら専門家費用
で考えると分かりやすいです。
必要書類
ケースによって違いますが、
相続登記では
次のような書類が必要とされています。
・被相続人の出生から死亡までの戸籍
・相続人全員の戸籍
・不動産を取得する人の住民票
・固定資産評価証明書または課税明細書
・遺産分割協議書（必要な場合）
・相続人全員の印鑑証明書（必要な場合）
・登記申請書
・相続人全員の戸籍
・不動産を取得する人の住民票
・固定資産評価証明書または課税明細書
・遺産分割協議書（必要な場合）
・相続人全員の印鑑証明書（必要な場合）
・登記申請書
固定資産課税明細書は
毎年4月頃に市区町村から送付され、
申請する年度のものが必要と案内されています。
新たに所有者になる方の住民票も必要です。
売買や贈与の場合は、
これに加えて
・売買契約書や贈与契約書
・登記原因証明情報
・登記識別情報
・印鑑証明書
・登記原因証明情報
・登記識別情報
・印鑑証明書
などが入ってきます。
自分でできる？
結論からいうと、
自分で申請すること自体はできます。
法務局も、
「登記申請は御自身で行うことができる」
と案内しています。
ただし、
登記原因や必要書類を正確に把握し、
申請書を作る必要があるため、
内容によっては難しい手続きになります‼︎
「自分でできるか」より、
「自分でやる方が早くて確実か」
で考えた方がよさそうです。
行動に移すための3ステップ
① まず登記簿上の名義を確認する
親の家だと思っていたら、
実は祖父名義のままだった、
という話は珍しくありません。
まずは登記事項証明書や固定資産税の通知で、
今の名義を確認するのが最優先です。
② 自分のケースを決める
相続なのか、売買なのか、贈与なのか、住所変更なのか。
ここが決まらないと
必要書類も費用も見えてきません。
③ 期限があるものは先に意識する
相続登記は3年以内、
住所等変更登記は2026年4月1日以降2年以内です。
相談に行くなら持っていきたいもの
司法書士や不動産会社、
法務局相談に行くなら、
最低でも次があると話が早いです。
・固定資産税納税通知書
・登記識別情報や権利証
・被相続人の氏名・住所・死亡日が分かる資料
・家族関係が分かるメモ
・本人確認書類
・登記識別情報や権利証
・被相続人の氏名・住所・死亡日が分かる資料
・家族関係が分かるメモ
・本人確認書類
全部なくても相談はできますが、
資料があるほど具体的に進みます。
【まとめ】
手続きの流れそのものは、
・ケースを確認する
・必要書類を集める
・登記申請書を作る
・法務局へ申請する
という形で整理できますが、
実際に大変なのは
「どの書類が必要かを見極めて集めること」
だと思いました。
まずは今の名義を確認して、
自分がどのタイプの名義変更をしようとしているのかを
はっきりさせること。
そこまでできれば、
次に必要な書類や費用もかなり見えてきます。
もし、
・相続登記をまだしていない
・古い名義のままになっている
・自分でやるべきか迷っている
という場合は、
早めに司法書士や法務局相談を使って、
放置しないことが一番大事です✳︎
