マイホームの買い替え特例とは？税金が繰り延べできる条件と注意点
【はじめに】
「今の家を売って、新しい家へ住み替えたい」と考えたとき、
物件探しや住宅ローンと同じくらい気になるのが売却したときの税金ではないでしょうか。
特に、長く住んでいた自宅が購入時より高く売れた場合、
「売却益に税金がかかるの？」
「新しい家を買えば税金はかからない？」
「先に売るのと先に買うのでは違いがある？」
「3,000万円特別控除とどちらを使えばいい？」
といった疑問が出てきます。
そこで知っておきたい制度の一つが、「特定の居住用財産の買換えの特例」です。
一定の条件を満たすマイホームを売却し、新しいマイホームへ買い替えた場合、
売却によって生じた譲渡益への課税を、将来新居を売却するときまで繰り延べられる制度です。
つまり、税金が完全になくなる制度ではなく、「今払う税金を将来へ先送りできる制度」です。
さらに、家を買い替えて損失が出た場合には、
一定の要件のもとで給与所得などとの損益通算や繰越控除を利用できる別の制度もあります。
今回は、マイホームの買い替え特例とはどんな制度なのか、買い替えで損失が出た場合の制度まで
分かりやすく解説していきます。
1．不動産の「買い替え特例」とは？
一般的に「不動産の買い替え特例」と呼ばれているものの一つが、特定の居住用財産の買換えの特例です。
マイホームを売却して利益が出ると、通常は譲渡所得として所得税・住民税などがかかる可能性があります。
譲渡所得は基本的に、
売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
を基に計算します。
例えば、以前2,000万円で取得した自宅を5,000万円で売却した場合、単純に考えると大きな譲渡益が発生します。
しかし、その5,000万円を使って新しい家を購入する場合、
「せっかく住み替えるのに、売却時点でまとまった税金を払うと、新居購入の資金が減ってしまう」
という問題があります。
そこで一定の要件を満たす場合、旧居の売却による利益への課税を、
新居を将来売却するときまで繰り延べられるのが買い替え特例です。
2．「税金が免除される制度」ではない
ここは最初に理解しておきたいポイントです。
買い替え特例は、
税金がゼロになる制度ではありません。
あくまで課税を将来へ繰り延べる制度です。
例えば、
旧居を売却
↓
利益が発生
↓
買い替え特例を利用
↓
その時点では一定の課税を繰り延べ
↓
将来、新しい家を売却
↓
旧居から引き継いだ譲渡益も含めて課税関係を計算
というイメージです。
私も最初は、「特例なら税金がなくなるのかな？」と思っていましたが、
3,000万円特別控除とは性質が違います。
そのため、買い替え特例を使うべきか、3,000万円特別控除を使うべきかは、
売却益や新居の価格、その後の住み替え予定などを踏まえて判断する必要があります。
3．買い替え特例を使える主な条件とは？
特定の居住用財産の買換え特例には、いくつもの適用条件があります。
代表的な条件として、売却する住宅については、
・売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている
・居住期間が通算10年以上
・売却価格が1億円以下
であることなどが求められます。
また、当然ですが、投資用マンションや別荘ではなく、
原則として自分が生活の本拠として使っていたマイホームが対象になります。
さらに、配偶者や直系血族など特別な関係にある人へ売却する場合など、対象にならないケースもあります。
「10年以上住んでいるから必ず使える」という単純な制度ではないため、
実際に利用する場合は個別に条件確認が必要です。
4．2026年以降も買い替え特例は使える？
制度には適用期限があります。
従来、特定の居住用財産の買換え特例は2025年12月31日までの譲渡が対象とされていましたが、
2026年度税制改正では適用期限を2年間延長する措置が示されています。
また、2026年1月1日以後の譲渡に関する買換資産について、
新築住宅を一定の災害危険区域等で取得する場合の要件も見直されています。
税制は改正されることがあるため、実際に売却する年の最新制度を確認することが大切です。
5．買い替えの「タイミング」が重要
買い替え特例では、
いつ旧居を売るのか
いつ新居を買うのか
も重要になります。
マイホームを売った年の前年から翌年までの3年間に買換えを行うことが基本的な考え方として示されています。
例えば2026年に旧居を売却する場合、
・2025年に新居を買っている
・2026年に新居を買う
・2027年に新居を買う
といったケースが対象となり得ます。
つまり、必ずしも「旧居を売った後に新居を買わなければならない」というわけではありません。
ただし、新居を取得する時期や実際に居住を開始する時期などにも細かな要件があります。
6．「売り先行」と「買い先行」どちらがいい？
住み替えには大きく分けて、
今の家を先に売る「売り先行」と、
新しい家を先に買う「買い先行」があります。
税金だけでなく、資金計画にも大きく関係します。
◯ 売り先行
先に現在の家を売却する方法です。
売却価格が確定してから新居を探せるため、
「新しい家にいくら使えるか」が分かりやすいのがメリットです。
特に住宅ローン残高が多い場合は、
売却代金でローンを完済したあと、手元にいくら残るのか確認してから新居を購入できます。
一方、新居が決まる前に旧居を引き渡すと、仮住まいが必要になる可能性があります。
◯ 買い先行
新しい住宅を先に購入してから旧居を売却する方法です。
住みたい物件を逃しにくく、引越しも比較的スムーズです。
ただし、旧居が予定価格で売れなかった場合、
「新居の住宅ローン＋旧居の住宅ローン」という二重ローン状態になる可能性があります。
買い替えでは税制だけでなく、
売却価格、住宅ローン残高、新居購入費用、売却までの期間をセットで考えることが重要です。
7．売った家より高い家を買った場合
買い替え特例では、旧居の売却価格と新居の購入価格の関係によって課税の考え方が変わります。
国税庁によると、旧居を売った金額より、新たに購入したマイホームの金額が多い場合、
一定の要件を満たせば、売却した年の譲渡益への課税を将来へ繰り延べる仕組みとなっています。
例えば、
旧居の売却価格：5,000万円
新居の購入価格：7,000万円とします。
このように、新居の購入価格の方が高い場合は、
買い替え特例によって売却時点での譲渡益課税を繰り延べられる可能性があります。
住み替え資金をできるだけ新居購入へ回したい場合には、大きな意味のある制度です。
8．売った家より安い家に買い替えた場合
反対に、
旧居：6,000万円で売却
新居：4,000万円で購入
というように、新居の方が安いケースもあります。
この場合は、差額部分などについて譲渡所得の計算が必要になります。
国税庁も、売却金額より買換資産の取得金額が少ない場合には、
その差額を収入金額として譲渡所得を計算する仕組みを案内しています。
9．3,000万円特別控除との違い
マイホーム売却の税金で有名なのが、
「居住用財産を売ったときの3,000万円特別控除」です。
一定の要件を満たしたマイホームを売却した場合、所有期間にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
例えば譲渡益が2,000万円なら、
3,000万円特別控除の範囲内に収まり、課税譲渡所得がゼロになる可能性があります。
これに対して買い替え特例は、
利益を控除する制度ではなく、課税を将来へ繰り延べる制度です。
さらに重要なのが、買い替え特例と3,000万円特別控除は原則として選択適用という点です。
両方を同時に使って、
「3,000万円を引いた残りをさらに買い替え特例で先送り」ということは原則できません。
10．結局、買い替え特例と3,000万円控除はどちらがお得？
売却金額だけでは判断できません。
例えば、譲渡益が2,000万円程度であれば、
条件を満たせば3,000万円特別控除で譲渡所得を大きく減らせる可能性があります。
一方、譲渡益が5,000万円、6,000万円と大きく、新居も高額になる場合は、
買い替え特例によって課税を将来へ繰り延べる方が資金計画上有利になることがあります。
また、
「今回購入する家をずっと所有する予定なのか」
「数年後にまた住み替える可能性があるのか」
でも考え方が変わります。
買い替え特例は将来に税金を繰り延べる制度なので、
今回だけでなく次回の売却まで考えて比較することが重要です。
11．10年以上所有しているなら軽減税率も確認
マイホームを長期間所有している場合は、もう一つ確認したい特例があります。
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えているマイホームについて、
一定の条件を満たすと、長期譲渡所得に対して軽減税率を適用できる制度があります。
この軽減税率は、3,000万円特別控除と組み合わせられるケースがあります。
一方、買い替え特例とは選択適用です。
つまり、買い替え時には、
3,000万円特別控除＋軽減税率と、買い替え特例
のどちらが有利なのか比較することが重要になります。
12．新居の住宅ローン控除も忘れずに確認
住み替えでは、新居で住宅ローンを利用する方も多いと思います。
その場合は住宅ローン控除との関係も確認が必要です。
住宅ローン控除については2026年度税制改正で適用期限が2030年12月31日まで5年間延長され、
2026年以降の住宅について借入限度額などの制度が見直されています。
ただし、マイホーム売却に関する各種特例の中には住宅ローン控除との併用に制限があるものがあります。
「売却時の税金だけを見たら3,000万円特別控除が得だったけれど、新居の住宅ローン控除まで含めると違った」
という可能性もあります。
そのため、住み替え時は、
旧居売却時の税金＋新居購入後の住宅ローン控除を合わせて考えることが大切です。
13．買い替え特例を使うには確定申告が必要
買い替え特例は、自動的に適用される制度ではありません。
要件を満たしていたとしても、必要書類を準備して確定申告を行う必要があります。
そのため、住宅の買い替えをする場合は、
・売買契約書
・取得時の資料
・売却にかかった費用の領収書
・新居の売買契約書
・登記事項証明書など
をきちんと保管しておきましょう。
特に昔購入した住宅の場合、
取得時の売買契約書を探すのに時間がかかることがあります。
売却活動を始めた段階で、必要書類を整理しておくと安心です。
【まとめ】
マイホームの買い替えでは、旧居の売却によって利益が出る場合、
一定の条件を満たせば買い替え特例によって課税を将来へ繰り延べられる可能性があります。
一方で、3,000万円特別控除や軽減税率など、ほかの制度を利用した方が有利になるケースもあります。
また、売却で損失が出る場合には、
別の買い替え特例によって損益通算や繰越控除が利用できる可能性があります。
大切なのは、家が売れてから税金を考えるのではなく、
「いくらで売れそうか」「いつ売るか」「いつ新居を買うか」を決める段階で税制まで確認しておくことです。
住み替えは、売却・購入・住宅ローン・税金がすべてつながっています。
まずは現在の自宅の査定額と住宅ローン残高を確認し、
そこから新しい住まいに使える予算を整理することから始めてみましょう✳︎
※本記事は2026年度税制改正の公表内容および国税庁の案内をもとにした一般的な解説です。
実際の適用可否や税額は、売却時期、取得時期、所有期間、居住期間、所得状況などによって異なるため、税務署または税理士へご確認ください。
