不動産相続でよくあるトラブルとは？揉める原因と対策をわかりやすく解説
【はじめに】
親が亡くなり、実家や土地を相続することになったとき、
最初は「家族で相談すれば何とかなる」と思うかもしれません。
ところが実際には、
「実家を残したい人と売りたい人がいる」
「誰が相続するのか決まらない」
「不動産がいくらの価値なのか分からない」
など、話し合いを始めてから思っていた以上に問題が出てくることがあります。
特に不動産は、預貯金のように簡単に人数分へ分けられないため、
相続人それぞれの希望や事情が違うとトラブルにつながりやすい財産です。
さらに、相続登記や相続税、空き家の管理、売却方法など、
期限や手続きについて考えなければならないことも多いです。
「まだ急がなくても大丈夫」とそのままにしていると、
次の相続が発生して権利関係がさらに複雑になることもあります。
今回は、不動産相続ではどのようなトラブルが起こりやすいのか、
そして揉める前に何をしておけばよいのかについて、分かりやすくまとめていきます。
1. なぜ不動産の相続はトラブルになりやすいの？
不動産相続が揉めやすい大きな理由は、財産を公平に分けにくいことです。
例えば、相続財産が現金3,000万円で、
相続人が3人なら、それぞれ1,000万円ずつ分ける方法が考えられます。
一方、相続財産が3,000万円相当の実家1軒だけだった場合、建物を3つに切り分けることはできません。
そのため、
・誰か1人が不動産を取得する
・不動産を売却して現金を分ける
・相続人全員で共有する
・取得する人がほかの相続人へ代償金を支払う
などの方法を検討する必要があります。
さらに難しいのが、不動産の「価値」に対する考え方です。
売却すれば3,000万円なのか、査定では3,500万円なのか、
相続税評価額ではもっと低いのかによって、相続人同士の受け止め方が変わります。
「兄だけ高い財産をもらっている」
「この土地はそんなに高く売れない」
「親の介護をした分を考えてほしい」
といった感情的な問題も加わるため、単純な計算だけでは解決できないことがあります。
2. トラブル①｜兄弟で意見が合わない
不動産相続でよくあるのが、実家をどうするかについて意見が分かれるケースです。
例えば、親が亡くなり、子ども3人が相続人になったとします。
長男は実家を残したい。
次男は遠方に住んでおり、将来利用する予定がないので売却したい。
長女は相続税や維持費の負担を考え、できるだけ早く現金化したい。
この場合、誰かの意見だけで決めることはできません。
遺産分割がまとまらなければ、名義変更や売却も進めにくくなります。
話し合いがまとまらないからといって、不動産を兄弟全員の共有名義にすると、
その場では公平に見えるかもしれません。
しかし、後になって別の問題が起こりやすいので注意しましょう⚠︎
3. トラブル②｜共有名義にしたことで売却できない
例えば、兄弟3人が3分の1ずつ実家を共有したとします。
その後、長男と次男が、
「もう誰も住んでいないので売却しよう」と考えても、
長女が、
「私は売りたくない」
と言えば、不動産全体を自由に売却することはできません。
不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の合意が必要です。
また、共有者の1人が亡くなると、
その共有持分がさらに子どもや配偶者へ相続されることがあります。
最初は兄弟3人だった共有者が、次の相続では5人、10人と増えていくこともあります。
こうなると、
・誰がどこに住んでいるか分からない
・連絡が取れない共有者がいる
・売却条件について合意できない
・修繕費の負担割合で揉める
といった問題が起こりやすくなります。
共有名義は簡単に選べる方法ですが、
将来の売却や管理を考えると慎重に判断する必要があります。
4. トラブル③｜不動産をもらう人と現金をもらう人で不公平になる
不動産を特定の相続人が取得する場合に問題になりやすいのが、財産価値の差です。
例えば、
実家：3,000万円
預貯金：1,000万円
相続人：兄と弟
だったとします。
兄が実家を取得し、弟が預貯金1,000万円を取得すると、
単純計算では兄の方が2,000万円多く財産を受け取ることになります。
そこで利用されることがあるのが代償分割です。
兄が不動産を取得する代わりに、弟へ一定額の現金を支払う方法です。
例えば兄が実家を取得し、弟へ1,000万円を支払うことで、財産の差を調整します。
ただし、実家を取得する相続人に十分な現金がなければ、代償金を支払えません。
住宅ローンを利用できるか、ほかの資産があるかなども含めて考える必要があります。
5. トラブル④｜不動産の評価額で揉める
不動産には、「これが唯一正しい価格」というものがありません。
例えば、一つの土地でも、
・固定資産税評価額
・相続税路線価による評価
・公示地価
・不動産会社の査定価格
・実際に市場で売れる価格
は、それぞれ異なる場合があります。
不動産を特定の相続人が取得する場合は、
複数の不動産会社へ査定を依頼するなど、できるだけ客観的な資料を準備することが大切です。
相続人全員が納得できる評価方法を決めておくことが、後のトラブル防止につながります。
6. トラブル⑤｜相続した実家を誰も管理しない
親が亡くなったあと、誰も住まなくなった実家をそのまま放置してしまうケースもあります。
「そのうち売ろう」
「荷物の整理が大変だから後で考えよう」
と先送りしているうちに、数年が経過することもあります。
しかし、空き家であっても所有者には管理責任があります。
例えば、
・庭木や雑草が伸びる
・屋根や外壁が傷む
・害虫や動物が入り込む
・不法投棄される
・放火や不法侵入のリスクが高まる
といった問題が起こる可能性があります。
さらに、建物は使わなくても固定資産税などの費用が発生します。
相続した家を利用する予定がないのであれば、
賃貸、売却、解体、土地活用なども含め、早めに方針を決めることが重要です。
7. トラブル⑥｜相続登記をせずに放置してしまう
以前は、相続した不動産の名義変更をしないまま長期間放置しているケースもありました。
しかし、2024年4月1日から相続登記が義務化されています。
相続や遺言によって不動産を取得した相続人は、
原則として、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
また、遺産分割が成立して不動産を取得した場合には、
遺産分割成立の日から3年以内に、その内容を反映した登記が必要です。
正当な理由なく義務を果たさない場合は、10万円以下の過料の対象となります。
さらに、義務化が始まる前に発生した相続も対象です。
2024年4月1日より前の相続で、現在も相続登記をしていない場合は、
2027年3月31日までに手続きをする必要があります。
9. トラブル⑦｜相続税の期限までに話し合いがまとまらない
相続税が発生する場合は、申告期限にも注意が必要です。
相続税の申告・納税期限は、原則として、
被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。
相続税には基礎控除があり、
3,000万円＋600万円×法定相続人の数
で計算します。正味の遺産額がこの基礎控除額を超える場合は、相続税の申告が必要になる可能性があります。
例えば法定相続人が3人なら、
3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円
が基礎控除額です。
不動産の評価額や預貯金などを合計した正味の遺産額が4,800万円を超える場合、
相続税の申告が必要になる可能性があります。
相続が発生したら、財産調査と遺産分割の話し合いを早めに始めることが大切です。
10. トラブル⑨｜相続放棄すれば不動産だけ手放せると思っていた
「山林や使わない土地はいらないから、その不動産だけ相続放棄したい」
と考える方もいます。
しかし、相続放棄は原則として、不要な土地だけを選んで放棄する制度ではありません。
相続放棄をすると、
預貯金などプラスの財産も含め、
原則として相続人としての地位そのものを放棄することになります。
一方、相続した土地を手放す別の制度として、相続土地国庫帰属制度があります。
これは、相続または一定の遺贈によって取得した土地について、
一定の要件を満たせば、負担金を納めたうえで国へ引き渡せる制度です。
ただし、どの土地でも引き取ってもらえるわけではありません。
建物がある土地や、通常の管理・処分に過大な費用がかかる土地などは対象にならない場合があります。
11. 不動産相続で揉めないために生前にできること
相続トラブルは、相続が始まってから対策するより、
親が元気なうちに準備しておいた方が防ぎやすくなります。
◯財産を一覧にしておく
自宅、土地、マンション、預貯金、株式、保険、借入金などを整理します。
特に不動産については、
・在地
・名義人
・固定資産税評価額
・購入時の契約書
・土地の測量図
・境界確認書
・賃貸中かどうか
などをまとめておくと、相続人の負担を減らせます。
◯ 遺言書を作成する
誰にどの財産を引き継いでほしいか希望がある場合は、遺言書を作成する方法があります。
例えば、
「自宅は同居している長男へ」
といった希望を明確にできます。
ただし、遺留分など別の問題もあるため、
大きな財産を特定の相続人へ集中させる場合は専門家への相談をおすすめします。
12. 不動産を売却して分ける「換価分割」という方法
相続人の中に不動産を利用したい人がいない場合は、売却して現金を分ける換価分割という方法があります。
例えば、兄弟3人で相続した実家を3,000万円で売却し、
売却費用や税金などを差し引いた残額を3人で分ける方法です。
現金にすれば分けやすくなるため、相続人同士の公平性を保ちやすいというメリットがあります。
ただし、
「3,500万円で売れるまで待ちたい」
「早く売って3,000万円でいい」
など、売却価格について意見が分かれることもあります。
売却前には、査定価格だけでなく、
・現在販売中の競合物件
・過去の成約事例
・売却にかかる期間
・建物の状態
・買取価格
などを比較し、全員が納得できる売却方針を決めましょう。
【まとめ】
不動産相続が難しいのは、家や土地そのものに問題があるからではなく、
相続人それぞれの考えや事情が違う中で、一つの不動産の行き先を決めなければならないからです。
そのため、相続が発生してから慌てて話し合うより、
「誰が使うのか」
「誰も使わないなら売るのか」
「どのくらいの価値があるのか」
を早い段階で整理しておくことが大切です。
特に、共有名義や相続登記の放置は、
その時は楽に見えても、次の世代でさらに問題が複雑になることがあります。
不動産相続は、決められるときに決める、
分からないことは早めに確認することが、家族間のトラブルを減らす一番の近道です。
相続した不動産を残すのか、住むのか、貸すのか、売却するのか。
税金や登記だけを見るのではなく、
その不動産を今後どうしていきたいのかまで家族で考えておきましょう。
