不動産を売却したときの固定資産税はどうなるの？
不動産を売却したときの固定資産税はどうなるの？
【はじめに】
こんにちは。
不動産会社で事務として働きながら、
日々いろいろなことを勉強している者です。
売買契約書や固定資産税の資料を見ていて、
私自身が気になったことがありました。
それが、
「不動産を売却したとき、
固定資産税って結局どうなるの？」
ということです。
家や土地を所有していると
毎年払っている固定資産税ですが、
不動産を売却するときには
・売主と買主のどちらが払うのか
・途中で売った場合はどうなるのか
・契約書に書いてある“固定資産税精算”とは何なのか
など、
意外と分からないことが多いと感じました。
そこで今回は、
“不動産を売却したときの固定資産税はどうなるのか”
について、
初心者の方にも分かりやすいように整理してみます。
これから家や土地の売却を考えている方の
参考になれば嬉しいです。
固定資産税は誰が払うの？
最初に結論から整理しておくと、
固定資産税は
毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。
つまり、
年の途中で不動産を売却したとしても、
固定資産税の納税通知書は、
1月1日時点の所有者である売主に届くことになります。
ここだけを見ると
「じゃあ売主が全部負担するの？」
と思ってしまいますが、
それでは不公平になることが多いため、
引渡日を基準に日割りで精算することが一般的です。
たとえば、
1月1日時点の所有者である売主にかかりますが、
引渡し日以降の分は買主が負担する形
で精算するのが一般的です。
固定資産税とは
そもそも固定資産税とは、
土地や建物などの固定資産を所有している人
に課される地方税です。
固定資産税は
市区町村が定める固定資産税評価額
を基準に計算されます。
この評価額は、
実際の売買価格とは異なるため、
「高く売れたから固定資産税も高い」
というわけではない点も、
初心者には少し分かりにくいポイントです。
売却価格だけではなく、
・固定資産税
・都市計画税
・仲介手数料
・登記費用
・場合によっては譲渡所得税
まで含めて考えないと、
最終的な手残りは分からない
ということになります。
都市計画税とは
都市計画税とは、
都市計画区域内の土地や建物に対して
課税される地方税です。
固定資産税と同じく、
1月1日時点の所有者に課税されます。
そのため、
不動産売却時には固定資産税だけでなく、
都市計画税もあわせて
精算対象になることが多いです。
税率の上限は
“固定資産税評価額 × 0.3％”
とされていて、
固定資産税の1.4％とあわせると、
最大で1.7％程度になることがあります。
売買契約書などに
「固定資産税・都市計画税は引渡日を基準として日割精算する」
という形で
まとめて記載されることも多いようです。
固定資産税の計算方法
固定資産税の計算式は基本的に
固定資産税評価額 × 1.4％
です。
たとえば、
固定資産税評価額が1,000万円であれば、
1,000万円 × 1.4％ ＝ 14万円
となります。
一方、都市計画税は
固定資産税評価額 × 0.3％
なので、
同じく評価額1,000万円なら
1,000万円 × 0.3％ ＝ 3万円
となります。
つまり、
単純に考えると、
固定資産税：14万円
都市計画税：3万円
合計17万円程度が、
その年の税負担の目安になります。
ただし、
これはあくまで基本例で、
実際には住宅用地の特例や軽減措置などが適用されることが多く、
税額はもっと下がるケースが多いそうです✴︎
不動産売却を考えるとき、
不動産に毎年どれくらいの税金がかかっているか
を知っておくことも重要です‼︎
固定資産税の確認方法
一番分かりやすいのは
固定資産税納税通知書です。
これは通常、
毎年4月から6月頃に
市区町村から送られてきます。
この通知書には
・年税額
・固定資産税評価額
・都市計画税額
・課税明細
などが記載されています。
まずこの書類があると話が早いです‼︎
ほかには、市役所などで取得できる
固定資産評価証明書
でも確認できます。
もし手元に見当たらない場合は、
市区町村役場で再確認したり、
不動産会社へ相談したりすることで、
必要な資料をそろえることができます。
起算日と日割り精算の考え方
不動産売却の実務でよく出てくるのが
起算日
という考え方です。
固定資産税の精算では、
一般的に
・1月1日を起算日とするケース
・4月1日を起算日とするケース
があります。
なぜ2つあるのか気になって聞いてみたのですが、
地域や実務慣行によって異なる
ことがあるそうです。
たとえば関東では1月1日起算、
関西では4月1日起算
といった説明を聞くこともあります。
固定資産税の軽減措置について
固定資産税には、
住宅に関する軽減措置があります。
代表的なのが
住宅用地の特例
です。
住宅が建っている土地については、
・200㎡以下の部分：固定資産税が1/6
・200㎡超の部分：固定資産税が1/3
に軽減されます。
都市計画税についても、
・200㎡以下の部分：1/3
・200㎡超の部分：2/3
といった軽減があるため、
住宅が建っている土地は
税負担がかなり抑えられています。
また、
新築住宅についても一定期間、
建物部分の固定資産税が軽減される制度
があります。
ここで注意したいのは、
建物を取り壊して更地にすると住宅用地特例が外れ、
翌年以降の固定資産税が
大きく上がる可能性があることです。
売却前に解体した方がいいのか、
そのまま売った方がいいのかを考えるときは、
税金面も含めて判断する必要があると感じました。
あなたはどのケース？固定資産税チェック
ここまで読んでくださった方は、
いま自分がどの段階にいるのかを整理すると、
次にやるべきことが見えやすいと思います。
たとえば、
⚪️これから売却を考え始めた人
この段階なら、
まず固定資産税納税通知書を手元に用意して、
年税額と評価額を確認するのがおすすめです。
売るか持ち続けるかを考える材料になります。
⚪️すでに売却活動中の人
この段階では、
固定資産税・都市計画税の精算方法をどうするか、
不動産会社に確認しておくと安心です。
⚪️相続した不動産を売る人
固定資産税の通知先や評価額の確認に加えて、
相続登記や名義の整理も重要になります。
⚪️土地だけを売る人
建物がない土地は住宅用地特例の扱いが変わることがあるため、
税負担の見方も少し変わります。
分筆や面積按分が絡むケースでは特に注意が必要です。
売却前に今すぐ確認したい3つのこと
ここは、
読んだあとにすぐ動けるように、
私自身が「これが大事そうだな」と思ったポイントを
3つに絞って整理します。
① 固定資産税納税通知書を用意する
これは最優先です。
年税額、評価額、都市計画税の有無が分かるので、
売却相談の土台になります。
② 住宅ローン残高や諸費用も合わせて見る
固定資産税だけ分かっても、
最終的な手残りは見えません。
ローン残高、仲介手数料、登記費用
なども合わせて考える必要があります。
③ 引渡し時期のイメージを持つ
引渡し時期によって精算額のイメージが変わるので、
ざっくりでも「いつ頃売りたいか」
を考えておくと話が進めやすいです。
もし今日相談するなら持っていきたい書類
「相談したいけど、何を持っていけばいいのか分からない」
という方も多いと思います。
次の書類があるとスムーズです。
・固定資産税納税通知書
・登記識別情報または権利証
・本人確認書類
・住宅ローン残高が分かる資料
・間取り図や測量図があればなお良い
・登記識別情報または権利証
・本人確認書類
・住宅ローン残高が分かる資料
・間取り図や測量図があればなお良い
全部そろっていなくても相談自体はできますが、
納税通知書があるだけでも
かなり話しやすくなると感じます。
【まとめ】
不動産を売却したときの固定資産税は、
単に「売主が払う」「買主が払う」
と一言で片づけられるものではなく、
・1月1日時点の所有者に課税される
・売買では日割精算されることが多い
・起算日や精算方法は契約で決まる
・都市計画税もあわせて確認が必要
・軽減措置の有無で税額の見え方が変わる
・売買では日割精算されることが多い
・起算日や精算方法は契約で決まる
・都市計画税もあわせて確認が必要
・軽減措置の有無で税額の見え方が変わる
といった点を押さえて
考える必要があります。
ここまで読んで
「自分の場合はどうなるんだろう」と思った方は、
まずは 固定資産税納税通知書を手元に置いたうえで、
不動産会社に査定相談をすること がおすすめです。
査定を取ることで、
・いくらで売れそうか
・固定資産税の精算はどのくらいか
・諸費用はどれくらいか
・最終的な手残りはいくらになりそうか
がかなり具体的に見えてきます。
もし、
家や土地の売却を考えていて
「今の不動産がいくらで売れるのか知りたい」
「固定資産税の精算も含めて相談したい」
という場合は、
お気軽にお問い合わせください。
分からないことが多いテーマだからこそ
ひとつずつ整理しながら進めるのが
安心だと思います。
