筆者藤原栞里

【ポジティブが取り柄の総務担当】
不動産知識ゼロからスタートし、「自分が疑問に思ったことをそのまま記事にする」スタンスで毎日ブログを執筆中‼︎難しい売却の話も、同じ目線でわかりやすくお伝えします。

性能表示とフラット35の関係とは？

【はじめに】

住宅購入を検討する中で、

「住宅性能表示」と「フラット35」が同時に出てくると

混乱する方は少なくありません。

結論から言えば、

住宅性能表示はフラット35の優遇制度と

深く関係しています。

しかし、

すべてのケースで必須というわけでは

ありません。

この記事では、

・住宅性能表示制度の基本
・フラット35の仕組み
・フラット35Sとの関係
・性能評価書が必要なケース
・メリット・注意点

まで、わかりやすく整理します。

住宅性能表示制度とは？

住宅性能表示制度とは、

“住宅の性能を第三者機関が客観的に評価する制度”

です。

この制度は

国土交通省が所管しており、

「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」

に基づいて運用されています。

評価項目には、

・耐震等級
・断熱等級
・劣化対策等級
・維持管理対策

などがあり、

等級という形で数値化されます。

フラット35とは？

フラット35とは、
住宅金融支援機構が
民間金融機関と提携して提供する、
“最長35年の全期間固定金利型の住宅ローン”
です。

最大の特徴は、

借入時に決まった金利が
完済までずっと変わらない

という点です。

固定金利のため金利上昇リスクを避けたい人や、
転職・自営業など審査に不安がある人
に適しています。

名前の「35」は、
最長35年間借入できる
ことが由来です。

現在では、
条件により50年タイプも登場していますが、
基本的には35年ローンが
スタンダードです。

フラット35の最大の特徴

一般的な住宅ローンには、

・変動金利
・固定期間選択型
・全期間固定型

があります。

フラット35は「全期間固定型」

◯メリット

・将来の金利上昇リスクがない
・返済計画が立てやすい
・家計管理がしやすい

金利が上昇局面に入るときほど、
固定金利の安心感は
大きくなります。

2026年2月時点のフラット35金利水準と目安

住宅ローンを検討する際、
金利は返済計画に直結する
もっとも重要な要素の一つです。

「性能表示とフラット35の関係」を理解すると同時に、
現在の金利水準の実例も
把握しておくと判断がより正確になります。

2026年2月時点のフラット35の金利は、
金融機関の実行例として以下の通り報告されています
（※金融機関・募集時期・審査条件等で変動）

⚪️ 融資比率9割以下（自己資金10％以上）

最も多い金利（多数機関で見られる水準）
→ 年2.260%

これは、
頭金を一定程度入れて
資金計画が比較的安定している人向けの
金利水準です。

⚪️ 融資比率9割超（自己資金が少ないケース）

最も多い金利
→ 年2.370%

融資額が大きくなるほど
金融機関のリスクが高まるため、
若干高めの金利がつく傾向です。

⚪️ 返済期間別の目安金利

フラット35は返済期間によって
金利水準の目安が異なります。

返済期間15〜20年
→ 年1.91%〜（目安）

返済期間21〜35年
→ 年2.26%〜（目安）

返済期間が長くなるほど、
将来の金利変動リスクを見込んで
金利設定は高めになりますが、
全期間固定の安心は維持されます。

フラット35の技術基準とは？

フラット35は、
住宅の性能基準を満たしていること
が前提条件です。

つまり、
・古い住宅
・技術基準を満たさない住宅
では利用できません。

主な基準は次の通りです。

⚪️ 耐震性

一定の耐震基準を満たしていること。

⚪️ 断熱性

省エネ基準をクリアしていること。

⚪️ 住宅の床面積

一定以上の広さが必要。

⚪️ 接道条件

法律上の基準を満たしていること。

これらを証明するために、

・適合証明書
・性能評価書

などが使われます。

フラット35を利用するためには、
住宅が一定の技術基準を満たす必要があります。

この基準を証明する方法の一つが、

“住宅性能評価書”です。

ただし、ここが重要です。

フラット35の利用自体に性能表示は「必須ではない」

フラット35を利用するだけなら、

・適合証明書
・設計図書
・検査

などで基準を満たせばOKです。

住宅性能表示がなくても利用できます。

フラット35Sとの関係が重要

問題はここです。

フラット35には、

“フラット35S（優遇金利制度）”

があります。

これは、

・省エネ性
・耐震性
・バリアフリー性

などが一定基準を満たす場合に、
当初一定期間の金利が

引き下げられる制度です。

この「基準を満たしていること」を証明する際に、

住宅性能評価書があると

スムーズになります。

フラット35のメリット

⚪️ 金利上昇リスクを回避できる

変動金利は将来上がる可能性があります。

フラット35なら、

将来の金利不安を排除できる

という安心感があります。

⚪️ 団体信用生命保険の選択肢

団信付きプランも用意されています。

⚪️ 繰上返済手数料が無料

多くのケースで、
繰上返済手数料が無料です。

フラット35のデメリット

⚪️ 変動金利より金利が高め

一般的に、

“変動金利よりは金利が高い傾向”

があります。

⚪️ 住宅の性能基準を満たす必要がある

どんな住宅でも使えるわけではありません。

⚪️ 審査基準がやや独特

収入合算や借入比率の計算方法など、
民間ローンとは若干違う点があります。

耐震等級とフラット35S

たとえば耐震性の場合、

“耐震等級2以上
または一定の構造基準を満たす”

ことが優遇条件になります。

住宅性能評価書があれば、

「耐震等級3取得済み」

と明確に証明できます。

これは金融機関にとっても判断がしやすく、
手続きがスムーズになります。

断熱等級とフラット35S

近年は省エネ性能の基準も

強化されています。

断熱等級が高い住宅は、

・フラット35S（省エネタイプ）
・さらなる金利優遇

の対象になる可能性があります。

ここでも、

性能評価書があると証明が簡単

になります。

性能表示があると何が違うのか？

⚪️ 金利優遇の証明が明確

金融機関にとって、

・客観的な第三者評価がある
・書類で確認できる

というのは大きな安心材料です。

⚪️ 住宅の価値が数値化される

性能が数値で示されている住宅は、

・売却時に説明しやすい
・将来の買主にも安心感を与えやすい

というメリットがあります。

⚪️ トラブル時の紛争処理制度

住宅性能表示を取得している住宅は、
紛争処理制度を利用できます。

これはフラット35利用時にも

安心材料になります。

◯性能表示がなくてもフラット35は使える？

答えは「YES」です。

ただし、

・優遇制度を最大限活用したい
・耐震性や省エネ性を証明したい

場合は、性能評価書がある方が有利です。

◯よくある誤解

・「フラット35を使うなら性能表示は必須」

→ 必須ではありません。

・「性能表示があれば必ず金利優遇される」

→ 優遇には別途基準があります。

性能表示は“証明手段”の一つです。

どんな人に性能表示＋フラット35Sは向いている？

・長期固定金利で安心したい
・性能重視で住宅を選びたい
・将来売却も視野に入れている
・地震・省エネに強い家を求めている

このような方には

相性が良い制度です。

【まとめ】

住宅性能表示とフラット35の関係を一言でまとめると、

性能表示は、フラット35を

“より有利に活用するための証明ツール”

です。

必須ではありません。