相続した空き家を売ると3,000万円控除は使える？条件・期限・必要書類まで解説
【 はじめに 】
親が亡くなって実家を相続したものの、
「自分は住む予定がない」
「遠方なので管理が大変」
「空き家のまま置いておくのも心配」
という理由で売却を考える方も多いですよね。
でも、そこで気になるのが売却したときの税金です。
例えば、昔に購入した家や土地を相続して売却すると、
取得費が分からなかったり、購入時より土地の価値が上がっていたりして、思った以上に譲渡所得が出ることがあります。
そんなときに確認したいのが、
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除」です。
ただし、
「相続した空き家なら何でも3,000万円控除できる」わけではありません。
建築された時期、誰が住んでいたのか、相続後に賃貸していないか、
いつまでに売るのか、売却価格はいくらかなど、細かい条件があります。
1．相続した空き家の「3,000万円控除」とは？
この制度の正式名称は、
「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。
例えば、
・売却価格 3,500万円
・取得費・譲渡費用 1,000万円
だったとします。
この場合、単純化すると、
3,500万円－1,000万円
＝2,500万円
の譲渡所得が出ます。
もし3,000万円特別控除の要件を満たせば、
この2,500万円を控除できるため、課税譲渡所得が0円になる可能性があります。
条件に当てはまる方にとっては税負担を大きく減らせる、とても重要な制度です。
2．相続した空き家なら何でも対象ではない
この制度で一番大切なのは、
対象になる空き家がかなり限定されているという点です。
対象となる家屋は、原則として相続開始直前に被相続人が住んでいた家で、
さらに次の条件を満たす必要があります。
・1981年5月31日以前に建築された家
・区分所有建物ではない
・相続開始直前に被相続人以外の人が住んでいなかった
という条件です。
つまり、
比較的古い戸建住宅を相続したケースが主な対象です。
3．なぜ「1981年5月31日以前」が条件なの？
1981年6月1日は、いわゆる新耐震基準が導入された時期です。
この制度はもともと、古い空き家を市場に流通させたり、
除却したりして、空き家の増加を抑える目的で設けられています。
そのため、1981年5月31日以前に建築された旧耐震基準の住宅が対象になっています。
逆にいうと、
1981年6月1日以降に建築された住宅は、
原則としてこの空き家3,000万円控除の対象外です。
築年数が古ければよいというわけではなく、建築年月日をきちんと確認する必要があります。
4．マンションは対象になる？
原則として、この特例では区分所有建物は対象外です。
つまり、
分譲マンションの一室を相続して売却した場合は、この空き家特例の対象にはなりません。
対象となるのは基本的に、
・戸建住宅
・一棟の住宅
などです。
ただし、相続したマンションだから税制上の優遇が一切ないという意味ではありません。
他の特例が使える可能性もあるため、個別に確認する必要があります。
5．亡くなった親と同居していた場合は使えない？
ここは非常に重要です。
対象となる家屋は、原則として、
相続開始直前に被相続人以外の人が住んでいなかったことが必要です。
例えば、
父と母が二人で住んでいた
↓
父が亡くなった
という場合、その時点で母も住んでいたため、
父の相続についてこの特例の条件を満たさない可能性があります。
一方、
父が一人暮らししていた実家
↓
父が亡くなった
↓
子どもが相続した
というケースなら、条件を満たす可能性があります。
つまり、
「空き家になったか」だけでなく、亡くなる直前に誰が住んでいたかが重要です。
6．親が老人ホームに入っていた場合はどうなる？
ここもよくあるケースです。
例えば、
母が実家で一人暮らし
↓
要介護状態となり老人ホームへ入居
↓
実家は空き家
↓
数年後に母が亡くなる
という場合です。
以前は「亡くなる直前に住んでいないから対象外なのでは？」という問題がありました。
現在は、一定の要件を満たせば、
老人ホーム等へ入所していた場合でも特例の対象になることがあります。
7．相続した後に誰かが住んだらどうなる？
相続後の使い方も重要です。
相続した家屋や土地について、
相続時から売却時まで、事業・貸付け・居住のために使用していないことが求められています。
例えば、
親から相続
↓
半年間、自分が住む
↓
その後売却
という場合は、対象外になる可能性があります。
同様に、
・賃貸住宅として貸す
・店舗として使用する
といったケースも注意が必要です。
そのためこの特例を使う可能性があるなら、
売却まで空き家の状態を維持することが重要になります。
8．相続後に駐車場として貸したら？
土地だけになった後に、
・月極駐車場
・貸駐車場
として利用した場合なども、制度上問題になる可能性があります。
この特例は、相続後から売却までの間に、
対象資産を貸付けや事業のために利用していないことが基本条件です。
「売れるまで少しでも収益を得よう」と考えて賃貸すると、
税制上のメリットを失う可能性があるため注意が必要ですね。
9．いつまでに売却しないといけない？
この制度には売却期限があります。
原則として、
相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
例えば2026年3月に相続が発生した場合、
3年後は2029年3月。
そのため、その年の12月31日までが一つの期限になります。
ただし現在の制度そのものの適用期限は2027年12月31日までの譲渡です。
10．売却価格にも条件がある
この特例を利用するためには、
売却代金が1億円以下である必要があります。
例えば売却価格が、
・8,000万円
・9,500万円
なら条件内ですが、
1億2,000万円
ならこの条件を満たしません。
また注意したいのが、土地や建物を分けて売った場合です。
相続人が複数いて、それぞれが一部ずつ売却した場合なども、
一定期間内の売却代金を合算して1億円を超えるかどうか判断されるケースがあります。
11．相続人が3人以上いると3,000万円ではない？
ここは2024年以降の重要なポイントです。
2024年1月1日以降の譲渡では、対象となる家屋や敷地を相続した相続人が3人以上いる場合、
1人あたりの控除上限は2,000万円になります。
名前は「3,000万円特別控除」ですが、
相続人が3人以上なら最大2,000万円となる点には注意が必要です。
12．古い家をそのまま売っても控除できる？
旧耐震基準の家を建物付きで売却する場合、
基本的には耐震基準を満たす必要があります。
以前は、
売主が耐震改修してから売るか、
売主が解体して更地にしてから売る必要がありました。
しかし2024年1月1日以降の譲渡について制度が拡充されました。
現在は、売却した後に買主が耐震改修または建物解体を行うケースでも、
一定条件を満たせば特例を利用できる可能性があります‼︎
13．買主が解体しても対象になる？
2024年以降は、売却後に買主が建物を解体する方法も選択肢になりました。
ただし期限があります。
売却した家について、
売却した年の翌年2月15日までに解体などを完了する必要があります。
例えば2026年10月に売却した場合、
2027年2月15日までに一定の条件を満たして解体する必要があります。
つまり、
「買主がいつか壊せばいい」わけではありません。
14．先に解体して土地だけ売ることもできる？
もちろん、一定の条件を満たせば、
相続した古家を解体
↓
更地として売却
という方法でも特例を利用できる可能性があります。
特に築年数がかなり古く、
・物としての価値がない
・買主が土地として探している
という場合は、更地売却を検討することもあります。
ただし、
・解体費用
・固定資産税
・売却時期
なども関係するため、
「控除があるから先に壊そう」と急いで決めるのはおすすめできません。
15．3,000万円控除は「売却価格から引く」わけではない
ここも誤解しやすいところです。
例えば3,000万円で空き家を売却した場合、
3,000万円－3,000万円
＝税金0円
という計算ではありません。
控除する対象は、
売却価格ではなく譲渡所得です。
譲渡所得は基本的に、
売却価格
－取得費
－譲渡費用
で計算します。
そこから条件を満たした特別控除を差し引きます。
16．取得費が分からない相続不動産は注意
相続した実家では、
「親が50年前に買った家なので契約書がない」ということがあります。
取得費が分からない場合、譲渡所得が大きく計算されることがあります。
例えば、
売却価格3,000万円でも、
取得費が十分確認できなければ税負担が大きくなる可能性があります。
こうしたケースほど、3,000万円特別控除の影響が大きくなります。
17．親族へ売った場合でも控除できる？
原則として、
・親子
・夫婦
など特別な関係にある人へ売却した場合は、この特例を利用できません⚠︎
また、
・生計を一にする親族
・内縁関係にある人
・一定の関係法人
なども対象になる場合があります。
18．特例を使うには確定申告が必要
この制度は、
条件に当てはまっているから自動的に税金が安くなるわけではありません。
確定申告が必要です。
仮に3,000万円控除を使った結果、
課税譲渡所得が0円になったとしても、特例を適用するための申告が必要です。
「税金が0円だから申告しなくていい」と考えないよう注意しましょう。
19．確定申告ではどんな書類が必要？
売却方法によって必要書類は異なりますが、一般的には、
・譲渡所得の内訳書
・登記事項証明書等
・売買契約書の写し
・被相続人居住用家屋等確認書
などが関係します。
家屋付きで売却する場合には、耐震基準を満たしていることを証明するため、
耐震基準適合証明書などが必要になる場合もあります。
2024年以降の「売却後に解体・耐震改修する方法」を使う場合には、
さらにその事実を確認できる書類が必要になります。
20．不動産会社にも最初から「控除を使いたい」と伝える
この特例を利用したい場合、
不動産会社にも早い段階で伝えておくことをおすすめします。
特に2024年以降、
買主が引渡し後に解体という方法も使えるようになったため、
契約条件の整理が重要になっています。
例えば、
・買主がいつ解体するのか
・特例に必要な書類に協力してもらえるのか
などを契約前に確認できます。
単純に一番高く買ってくれる人を探すだけでなく、
税引き後にいくら手元に残るのかまで考えて売却条件を決めることが重要ですね。
21．3,000万円控除を考えるときのチェックポイント
相続した空き家を売る前に、
最低限次の項目を確認しておくと分かりやすいです。
・ 相続した家は1981年5月31日以前の建築か
・ 区分所有建物ではないか
・ 亡くなる直前に被相続人が一人で住んでいたか
・ 老人ホーム入所の場合は要件を満たすか
・ 相続後に誰かが住んでいないか
・ 相続後に賃貸していないか
・ 売却価格は1億円以下か
・ 相続から売却までの期限を満たすか
・ 解体・耐震改修は誰がいつ行うか
・ 相続人が3人以上ではないか
・ 必要書類を用意できるか
・ 確定申告を行うか
一つでも判断が難しい項目があれば、売却前に確認しておく方が安心です。
【 まとめ 】
相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば、
譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。
ただし、相続した住宅なら何でも対象になるわけではありません。
特に重要なのが、
・1981年5月31日以前に建築された家であること
・原則として亡くなる直前に被相続人が一人で住んでいたこと
・相続後に居住・賃貸・事業利用をしていないこと
・売却代金が1億円以下であること
・決められた期限までに売却すること
などです。
また2024年からは制度が拡充され、
売却後に買主が一定期限までに建物を解体したり耐震改修したりする場合も、対象になる可能性があります。
これは相続した古家を売却する方にとって、かなり使いやすくなったポイントです。
一方で、相続人が3人以上の場合は控除限度額が1人あたり2,000万円になるなど、細かいルールもあります。
だからこそ大切なのは、
売却してから税金を考えるのではなく、売却する前に特例が使えるか確認すること
です。
相続した実家について、
「古いし、とりあえず解体しよう」
「先に賃貸してみよう」
「売ってから税理士に聞けばいい」
と進めてしまうと、特例の条件から外れてしまう可能性もあります。
相続した空き家の売却では、
売却価格だけでなく、解体費用・税金・特別控除まで含めて考えることが、
最終的に手元に残る金額を考える上で重要です。
使う予定のない実家を相続した場合は、まず不動産としての売却価格を確認し、
そのうえで税務署や税理士などにも3,000万円特別控除の適用可能性を確認してから、売却方法を決めると安心です。
※本記事は2026年9月時点で確認できる国税庁・国土交通省の公表情報をもとにした一般的な解説です。
特例の適用可否は相続時期、居住状況、建築年月日、売却方法、共有関係、他の税制特例の利用状況などによって異なります。実際の税額や適用可否については税務署・税理士等へご確認ください。
