住宅ローン本審査に落ちたら売買契約はどうなる？
【はじめに】
不動産を購入するとき、多くの方が利用するのが住宅ローンです。
そして一般的には、
事前審査
↓
不動産売買契約
↓
住宅ローン本審査
↓
金銭消費貸借契約
↓
残代金決済・引渡し
という流れで進んでいきます。
ここで気になるのが、
「売買契約まで終わった後に、住宅ローンの本審査に落ちたらどうなるの？」ということです。
不安になりますよね。
実はこうした場合に備えて、不動産売買契約では「ローン特約」を設けることがあります。
今回は、住宅ローン本審査に落ちた場合に売買契約がどうなるのか、
ローン特約とは何かまで、分かりやすく整理していきます。
1．「事前審査」と「本審査」の違い
住宅ローンには通常、
事前審査と本審査があります。
事前審査は、
・年収
・勤務先
・勤続年数
・借入希望額
・既存借入
・購入予定物件
などをもとに、
「この条件なら融資できそうか」を金融機関が簡易的に判断するものです。
一方、本審査では事前審査より詳しく、
・源泉徴収票
・所得証明
・住民票
・本人確認資料
・売買契約書
・重要事項説明書
・物件資料
などを確認します。
また金融機関だけでなく、保証会社による審査が行われる場合もあります。
そのため、
事前審査に通った＝本審査も100％通るというわけではありません。
2．事前審査が通っていても本審査に落ちることはある？
あります。
例えば事前審査後に、
・新しい借入をした
・クレジットカードの支払いを延滞した
・勤務先が変わった
・収入状況が変わった
・申告内容と実際の内容に相違があった
などの場合、本審査に影響する可能性があります。
また、買主本人には問題がなくても、
購入する不動産自体が金融機関の融資基準に合わないケースもあります。
例えば、
・再建築不可
・建ぺい率・容積率超過
・接道条件に問題がある
・担保評価が低い
といった物件です。
つまり住宅ローン審査では、
「人」と「物件」の両方が審査されます。
3．本審査に落ちたらすぐ売買契約は解除される？
ここで重要なのがローン特約です。
ローン特約とは、
「予定していた住宅ローンの全部または一部について承認が得られなかった場合、一定の条件で売買契約を解除できる」
という契約上の取り決めです。
そのため本審査に落ちた場合は、まず、
売買契約書のローン特約を確認することが最優先です。
4．「白紙解除」とはどういう意味？
ローン特約によって契約解除する場合、
「白紙解除」という言い方をすることがあります。
これは簡単にいうと、
売買契約をなかった状態に戻すというイメージです。
通常、
・買主が支払った手付金
・売買代金の一部
などは返還されます。
5．ローン特約で解除したら違約金はかかる？
通常、契約書に定められたローン特約の条件を満たして解除する場合、
違約金を支払う契約違反解除とは別の扱いになります。
つまり一般的には、
・手付金放棄
・違約金
による解除ではありません。
ただし重要なのは、
本当にローン特約の条件を満たしているかです。
例えば解除期限を過ぎていたり、
契約書で指定された金融機関への申込みをしていなかったりすると、
ローン特約による解除が認められない可能性があります⚠︎
6．ローン特約には「解除期限」がある
ローン特約で特に重要なのが、
融資承認期限とローン特約による解除期限です。
例えば契約書に、
融資承認取得期日：10月10日
解除期日：10月15日
などと記載されていることがあります。
この場合、住宅ローン審査が長引いているからといって、
何もせず期限を過ぎてしまうと問題です。
ローン特約の解除権について期限を設ける場合、
その旨を説明すべきことも国土交通省の運用で示されています。
審査が遅れている場合は、
期限が来る前に不動産会社へ相談することが非常に重要です‼︎
7．金融機関が変わった場合はローン特約を使える？
ここは契約書の内容によって変わります。
例えば契約書に、
金融機関：○○銀行
借入予定額：3,500万円
と具体的に記載されていることがあります。
一方で、
都市銀行・地方銀行等のように一定の範囲を持たせる場合もあります。
そのため、
A銀行に落ちたからすぐローン解除なのか、
B銀行にも申し込む必要があるのかは契約内容次第です。
ローン特約は、「住宅ローンに落ちたら何でも解除できる特約」ではありません。
どの融資を前提として契約しているかを確認する必要があります。
8．買主がわざとローンに落ちた場合はどうなる？
例えば買主が契約後に、
「やっぱりこの家を買いたくない」と思い、
・金融機関へ必要書類を提出しない
・審査手続きを進めない
・意図的に借入条件を変える
といった行動をした場合です。
ローン特約は、
買主が自由に契約をキャンセルするための制度ではありません。
買主には、
通常、融資承認を得るために必要な手続きを誠実に進めることが求められます。
実際にローン特約による解除の可否をめぐる紛争事例も、
不動産適正取引推進機構で複数紹介されています。
つまり、
「ローンに落ちたという結果」だけでなく、
「そこまでの手続き」も重要ということです。
9．買主が新しく借金した場合は要注意
住宅ローンの事前審査が通った後に、
・自動車ローン
・カードローン
・リボ払い
・分割払い
などを新しく利用すると、本審査に影響する可能性があります。
金融機関は住宅ローンだけでなく、他の借入も含めて返済能力を判断します。
例えば、
事前審査通過
↓
車をローンで購入
↓
毎月返済額が増える
↓
本審査で返済比率が基準を超える
ということも考えられます。
売買契約から決済までは、
新しい借入をする前に住宅ローン担当者へ相談した方が安全です。
10．クレジットカードの支払いも影響する？
住宅ローン審査では、信用情報も確認されます。
そのため、
・カードローン
・キャッシング
・クレジットカードの延滞
などが審査に影響する可能性があります。
一度の小さな支払い遅れだけで必ず落ちるとは言い切れませんが、
・何度も延滞している
・長期間支払いが遅れている
などの場合は注意が必要です。
住宅購入を考え始めたら、ローン申込み直前だけでなく、
日頃から支払いを適切に管理することが大切ですね。
11．転職すると本審査に落ちることもある？
契約から本審査までの間に転職すると、
金融機関の審査条件が変わる可能性があります。
例えば、
事前審査時：勤続10年
本審査時：転職直後
となると、金融機関が再審査することがあります。
もちろん転職したから必ず融資不可になるわけではありません。
ただし審査に大きく影響する情報なので、
売買契約から融資実行までの期間に転職予定がある場合は、
事前に金融機関へ相談する方が安心です◎
12．健康状態が原因で住宅ローンに落ちることもある？
一般的な住宅ローンでは、
団体信用生命保険への加入が融資条件になっていることがあります。
そのため、
住宅ローン審査自体の返済能力には問題がなくても、
団信に加入できないことによって希望する住宅ローンを利用できない場合があります。
一方で、
・ワイド団信
・団信加入が必須ではない住宅ローン
など、別の選択肢がある場合もあります。
13．物件が原因で本審査に落ちるケース
買主側に問題がなくても、物件が原因で融資が難しくなることがあります。
例えば、
・再建築不可物件
・旧耐震住宅
・違法建築
・未登記増築
・容積率超過
・接道に問題がある土地
などです。
金融機関は、もし返済できなくなった場合に備えて不動産を担保に取るため、
その不動産にどれくらい担保価値があるかも確認します。
そのため購入前には、買主の年収だけでなく、
物件自体が住宅ローンを利用しやすい条件かも確認することが大切です。
14．本審査で借入額が減額された場合はどうなる？
住宅ローン審査では、
3,500万円希望
↓
3,200万円なら融資可能
というように、満額ではなく減額承認になる場合があります。
この場合にローン特約を使えるかどうかも契約内容によります。
ただし、
・自己資金で不足分を用意できるのか
・他の金融機関から借りるのか
・契約解除するのか
を検討する必要があります。
15．仲介手数料はどうなる？
ここは取引ごとに確認が必要です。
仲介手数料は原則として媒介業者による媒介で売買契約が成立したことに対する報酬ですが、
ローン特約による白紙解除時の取扱いについては、媒介契約や取引の内容によって整理が必要になります。
そのため、
手付金が戻る＝すべてのお金が自動的に戻ると考えない方がよいです。
契約前に、
「ローン特約で解除になった場合、仲介手数料はどうなりますか？」と確認しておくと安心です。
16．売主側にはどんな影響がある？
住宅ローン本審査に落ちると、買主だけでなく売主にも大きな影響があります。
例えば売主は、
・新居を契約している
・引越し準備をしている
・住宅ローン完済を予定している
場合があります。
ローン特約によって契約が解除されると、
売却活動をもう一度やり直すことになります。
そのため売主側としても、
・買主の事前審査状況
・借入予定額
・金融機関
・ローン特約期限
などを仲介会社を通して確認しておくことが重要です。
17．本審査に落ちたら、まず何をすればいい？
住宅ローン本審査が否決された場合、
慌てて別の銀行へ申し込む前に、まず不動産会社へ連絡します。
確認するのは、
・ローン特約の内容
・融資承認期限
・解除期限
・他の金融機関への申込みが必要か
・減額承認の場合の扱い
などです。
特に重要なのは、
解除期限を放置しないことです。
18．「自動解除型」と「解除権留保型」がある
ローン特約には、契約の組み方によって大きく、
解除条件型（自動的に失効するタイプ）と
解除権留保型（買主が解除の意思表示をするタイプ）があります。
解除権留保型の場合は、
期限までに解除の意思表示をしなければならないという点が特に重要です。
契約書をよく確認しましょう。
19．ローン特約で特に確認したい項目
住宅ローンを利用して不動産を購入するときは、
契約書のローン特約について次の内容を確認しておくと安心です。
* 融資申込先
* 借入予定額
* 金利条件などの前提
* 融資承認取得期日
* 契約解除期日
* 一部減額の場合の扱い
* 解除方法
* 手付金返還方法
* 別金融機関への申込み義務の有無
特に、
「銀行名」「金額」「期限」はしっかり確認しておきたいところです。
20．売買契約前に事前審査をしておく理由
住宅購入では、できるだけ売買契約前に事前審査を受けるのが一般的です。
事前審査なしで契約してしまうと、
・そもそも借入可能額が足りない
・既存借入が多い
・金融機関の融資基準に合わない
といった問題が契約後に発覚する可能性があります。
事前審査は本審査を保証するものではありませんが、
「住宅ローンを組める可能性がある程度あるか」を契約前に確認する
という重要な役割があります。
21．本審査に落ちても別の金融機関なら通ることはある？
金融機関によって、
・審査基準
・担保評価
・年収の見方
・勤続年数の基準
などは異なります。
そのため、
A銀行では否決だったのに、
B銀行では承認ということもあります。
ただしローン特約には期限があります⚠︎
複数の銀行へ申し込む場合も、
売買契約上の期限内に手続きできるかを確認する必要があります。
【 まとめ 】
住宅ローンの本審査に落ちると、
「契約したのにどうしよう」と焦ってしまいますよね。
ただし、不動産売買契約に適切なローン特約が設けられており、
その条件を満たしていれば、契約を白紙解除できる場合があります。
その場合、一般的には契約違反による解除とは異なり、
買主が支払った手付金等は返還されます。
ただし大切なのは、
住宅ローンに落ちた事実だけではなく、契約書に何と書かれているかです。
・金融機関
・借入金額
・融資承認期限
・解除期限
・解除方法
などによって対応が変わります。
住宅ローン本審査に落ちた場合は、
①すぐ不動産会社へ連絡
②ローン特約を確認
③解除期限を確認
④他の金融機関を検討するか判断
⑤必要なら期限内に解除手続きを行う
という順番で進めると分かりやすいです。
そして契約前には、
「ローンが通らなかった場合、この契約はどうなるのか？」を必ず確認しておくことが大切です。
不動産購入では物件選びも重要ですが、住宅ローンと売買契約はセットで考える必要があります。
売主・買主ともに、融資条件とローン特約をきちんと理解した上で契約することが、
後々のトラブルを防ぐ一番のポイントだと思います。
※本記事は2026年9月時点の国土交通省・不動産適正取引推進機構の公表情報をもとにした一般的な解説です。
ローン特約の効力、解除条件、手付金・仲介手数料等の扱いは実際の売買契約書や個別事情によって異なります。具体的な取引では、契約書を確認のうえ、宅地建物取引士・不動産会社・必要に応じて弁護士等へご相談ください。
