家を買う前に知りたい基本知識
家を買う前に知りたい基本知識
【はじめに】
家を買おうと思って物件資料を見ていると、
最初にぶつかるのが専門用語の多さです。
普段の生活ではあまり聞かない言葉がたくさん出てきます。
家を買うときは、
その土地にどんな家が建てられるのか、
住宅ローンはいくら借りられるのか、
購入時にどんな費用が必要なのか、
契約前に何を確認するべきなのかを知っておくことが大切です。
この記事では、
家を買う前に知っておきたい基本知識を
できるだけわかりやすく整理していきます。
1. 物件選びでよく出てくる専門用語
家を探すとき、
まず見るのが物件資料です。
物件資料には、
価格、所在地、土地面積、建物面積、間取り、築年数などが書かれています。
⚪️ 建ぺい率
土地の広さに対して、
建物をどれくらいの面積で建てられるかを示す割合です。
簡単にいうと、
土地の上にどれくらい建物を広げられるか
というルールです。
たとえば、
土地面積が100㎡で建ぺい率が60％の場合、
建築面積は最大60㎡までというイメージです。
計算式は、
建築面積 ÷ 敷地面積 × 100
です。
⚪️ 容積率
土地の広さに対して、
建物全体の延床面積をどれくらいまで建てられるかを示す割合です。
建ぺい率が「建物の広がり」を見る数字だとすると、
容積率は「建物全体の大きさ」を見る数字です。
たとえば、
土地面積が100㎡で容積率が200％の場合、
延床面積は最大200㎡までとなります。
計算式は、
延床面積 ÷ 敷地面積 × 100
です。
建ぺい率と容積率はセットで確認しないと、
どのくらいの家が建てられるか判断できません。
⚪️ 用途地域
その地域にどんな建物を建てられるかを決めたルールです。
住宅地、商業地、工業地など、
地域によって建てられる建物の種類や規模が変わります。
たとえば、
・第一種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・商業地域
・準工業地域
などです。
第一種低層住居専用地域は、
低層住宅中心の落ち着いた住環境になりやすい一方で、
建物の高さや用途に制限があります。
商業地域は駅前などに多く、
便利な反面、周辺に店舗やビルが多いこともあります。
⚪️ 接道
土地が道路に接していることです。
家を建てるためには、原則として
建築基準法上の道路に一定以上接している必要があります。
この条件を満たしていない土地は、
建て替えができない場合があります。
いわゆる再建築不可物件です。
価格が安い土地や古家付き物件では、
接道に問題があるケースもあります。
⚪️ セットバック
道路幅を確保するために、
敷地の一部を道路のように後退させることです。
前面道路が4m未満の場合などに出てくることがあります。
セットバックが必要な土地では、
土地面積として表示されていても、
実際に自由に使える面積が少なくなることがあります。
⚪️ 建築条件付き土地
土地を購入したあと、
指定された建築会社で家を建てることが条件になっている土地です。
一般的には、
一定期間内に建物の請負契約を結ぶこと
が条件になります。
メリットは、
土地と建物の計画をまとめて進めやすいことです。
一方で、
自由に建築会社を選べないことがあるため、
間取りや仕様、価格の自由度は確認しておく必要があります。
2. お金問題でよく出てくる専門用語
家を買うときは、
物件価格だけでなく、住宅ローンや諸費用の理解も大切です。
⚪️ 住宅ローン
家を買うために金融機関からお金を借り、
長期間かけて返済していくローンです。
一般的には、
20年、30年、35年など長い期間で返済します。
⚪️ 金利
借りたお金に対して支払う利息の割合です。
住宅ローンの金利には、
・変動金利
・固定金利
・固定期間選択型
があります。
住宅ローンは長く付き合うものなので、
最初の金利だけで判断せず、
将来の返済も考えることが大切です✳︎
⚪️ 団体信用生命保険
住宅ローンを借りた人に万が一のことがあった場合、
残りのローンが保険で返済される仕組みです。
一般的に「団信」と呼ばれます。
住宅ローンを組むときは、
団信に加入することが条件になる場合が多いです。
⚪️ 手付金
売買契約を結ぶときに買主から売主へ支払うお金です。
一般的には、
物件価格の5％〜10％程度が目安になることが多いです。
手付金は、
契約後に買主側の都合で解除する場合、
放棄することになる場合があります。
反対に、売主側が解除する場合は、
手付金の倍額を返すことになるケースがあります。
⚪️ 仲介手数料
不動産会社に仲介してもらって物件を購入した場合に
不動産会社に支払う報酬です。
一般的な売買価格が400万円を超える場合の上限は、
売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
で計算されることが多いです。
物件価格が高くなるほど仲介手数料も大きくなるため、
資金計画に入れておく必要があります。
3. 建築段階でよく出てくる専門用語
土地を買って家を建てる場合や、
注文住宅を検討する場合は、建築に関する用語も出てきます。
⚪️ 建築確認
建物を建てる前に、
その計画が建築基準法などのルールに合っているか確認する手続きです。
建築確認が下りると、
工事を始めることができます。
⚪️ 地盤調査
家を建てる土地が建物をしっかり支えられるかどうか
を調べる調査です。
地盤が弱い場合は、
地盤改良工事が必要になることがあります。
土地価格が安くても、
地盤改良費が高くなると総額が上がるため注意が必要です⚠︎
⚪️ 基礎とは？
建物を地面の上で支える重要な部分です。
住宅では、
ベタ基礎や布基礎などがあります。
基礎は完成すると見えにくい部分ですが、
建物の安全性に関わる大切な部分です。
⚪️ 上棟とは？
柱や梁などの骨組みが組み上がる工程です。
木造住宅では、
家の形が一気に見えてくるタイミングです。
地域や会社によっては、
上棟式を行うこともあります。
⚪️ 完了検査
建物が完成したあと、
建築確認の内容どおりに建てられているかを確認する検査です。
検査に合格すると、
検査済証が交付されます。
将来売却するときや、
増改築するときにも必要になるため、
検査済証は大切に保管しておきましょう。
4. 家を買うまでの基本的な流れ
家を買う流れは、
ざっくりいうと次のようになります。
⑴ 予算を決める
まずは、予算を決めます。
この時に物件価格だけでなく、
諸費用や引越し費用、家具家電費用まで考えることが大切です◎
↓
⑵ 住宅ローンの事前審査を受ける
住宅ローンを使う場合は、
購入前に事前審査を受けます。
ここで、どのくらい借りられそうか目安がわかります。
↓
⑶ 物件を探す
予算と希望条件を整理して物件を探します。
↓
⑷ 内覧する
気になる物件を実際に見に行きます。
写真では良く見えても、
現地に行くと日当たりや道路幅、音、
周辺環境などが違って感じることがあります。
↓
⑸ 購入申込みをする
買いたい物件が決まったら、購入申込みをします。
価格交渉や条件交渉をする場合もあります。
↓
⑹ 売買契約を結ぶ
内容に納得したら売買契約を結び、
手付金を支払います。
この段階から簡単にはキャンセルできなくなるため、
契約内容はしっかりと確認しましょう。
↓
⑺ 住宅ローン本審査・金銭消費貸借契約
売買契約後、住宅ローンの本審査に進みます。
審査が承認されると、
金融機関とローン契約を結びます。
↓
⑻ 決済・引渡し
残代金の支払いと所有権移転登記を行い、
鍵を受け取ります。
これで正式に自分の家になります。
5. 家を買うときの費用感
家を買うときは、
次の費用を考えておく必要があります。
◯物件価格
土地や建物そのものの価格です。
広告に大きく載っている金額は、基本的にこの物件価格です。
◯諸費用
物件価格以外にかかる費用です。
目安としては、
・新築戸建：物件価格の5％〜8％程度
・中古戸建・中古マンション：物件価格の6％〜10％程度
・土地購入＋注文住宅：土地・建物総額の8％〜12％程度
ぐらいが目安です。
◯購入後にかかる費用
家を買ったあとも費用はかかります。
たとえば、
・固定資産税
・都市計画税
・火災保険料
・修繕費
・メンテナンス費
・引越し費用
・家具家電費用
等です。
購入時の支払いだけでなく、
住み始めてからの費用も考えることが大切です。
【まとめ】
家を買うときは、
価格や間取りだけでなく、
物件資料や契約書に出てくる専門用語を理解しておくことが大切です。
特に、
・建ぺい率・容積率
・用途地域
・接道・セットバック
・住宅ローン・金利
・諸費用・手付金
・仲介手数料
・建築確認・地盤調査
・重要事項説明
などは、
家探しや契約の場面でよく出てきます。
意味を少し知っておくだけで、
物件の見方や注意点が分かりやすくなります‼︎
分からない言葉や不安な点があれば、
不動産会社や金融機関に確認しながら進めることが大切です✳︎
