不動産登記とは？｜枚方市の不動産売却のことなら株式会社FOPE HOME

筆者藤原栞里

【ポジティブが取り柄の総務担当】
不動産知識ゼロからスタートし、「自分が疑問に思ったことをそのまま記事にする」スタンスで毎日ブログを執筆中‼︎難しい売却の話も、同じ目線でわかりやすくお伝えします。

不動産登記とは？

【はじめに】

不動産を買ったとき、家を建てたとき、相続したとき。

そんな場面でよく出てくるのが

「不動産登記」という言葉です。

不動産登記はただの事務手続きではなく、

その不動産がどこにあって、誰のものなのか、

どんな権利がついているのかを公に示す大切な仕組み

だということがわかってきました。

たとえば、

不動産を買っても登記をしていなければ、

対外的に自分の権利をきちんと示しにくくなりますし、

相続が起きたのに名義変更をそのままにしていると、

あとで手続きが複雑になることもあります。

特に相続登記については、

2024年4月1日から申請が義務化され、

3年以内の申請が必要になっています。

この記事では、

・不動産登記とは何か

・どんな種類があるのか

・どんな流れで進むのか

・どんな書類が必要なのか

・どれくらい費用がかかるのか

を整理していきます。

不動産登記とは？

不動産登記とは、

簡単にいうと土地や建物についての情報を

法務局で公に記録することです。

記録される内容には、

不動産の場所や面積だけでなく、所有者が誰なのか、

住宅ローンの担保として抵当権がついているかどうか

なども含まれます。

登記があることで、

・その土地や建物がどこにあるのか

・面積はどれくらいか

・今の所有者は誰か

・どんな権利が設定されているか

を第三者も確認できるようになります。

つまり不動産登記は、

不動産の情報を見える化して、

安心して売買や相続ができるようにする仕組み

なんですね。

不動産登記にはどんな種類があるの？

不動産登記とひとことで言っても、

いくつか種類があります。

まず押さえておきたいのは、

**「表示に関する登記」と「権利に関する登記」**

があるということです。

⚪️ 表示に関する登記

これは、

不動産そのものの物理的な情報を記録する登記です。

たとえば、

・土地の所在

・地番

・地目

・地積

・建物の所在

・種類

・構造

・床面積

などが対象になります。

新築した建物について最初に行う「建物表題登記」は、

この表示に関する登記にあたります。

⚪️ 権利に関する登記

こちらは、

不動産の権利関係を記録する登記です。

一般の方が「登記」と聞いてイメージしやすいのは、

こちらかもしれません。

よく出てくるのは次のような登記です。

⚪️ 所有権保存登記

新築した建物について、

最初に所有者を記録する登記です。

・所有権移転登記

・売買や相続などで所有者が変わったときの登記

・抵当権設定登記

・住宅ローンを組むときに金融機関の担保権を設定する登記

・抵当権抹消登記

・ローン完済後に抵当権を外す登記

つまり不動産登記は、

「どんな不動産かを示す登記」と

「誰のもので、どんな権利がついているかを示す登記」

の両方があると考えるとわかりやすいです。

不動産登記はどんなときに必要になるの？

不動産登記は、

日常的に何度もするものではないぶん、

「どのタイミングで必要なのか」がわかりにくいですよね。

代表的なのは次のようなケースです。

・土地や建物を買ったとき
・新築住宅を建てたとき
・不動産を相続したとき
・住宅ローンを組んだとき
・住宅ローンを完済したとき
・贈与で名義を変えるとき

今、特に知っておきたいのが

相続登記です。

相続登記は

2024年4月1日から義務化されていて、

相続したことを知った日から3年以内の申請が必要です。

過去の相続でまだ登記していないものも対象になるため、

「昔の実家の名義が祖父のまま」などのケースは

放置しないほうが安全です。

不動産登記の流れ

不動産登記の流れは、

登記の種類によって少しずつ違います。

基本的には次のような流れで考えると

わかりやすいです。

⚪️ 不動産登記の基本的な流れ

・どの登記が必要か確認する

↓

・必要書類を集める

↓

・登記申請書を作成する

↓

・登録免許税を確認して納付する

↓

・管轄の法務局へ申請する

↓

・審査後、登記が完了する

法務局は、不動産登記の申請について、

申請書の様式を公開していて、

本人申請を検討する方向けの案内ページも設けています。

申請先はどこでもよいわけではなく、

その不動産を管轄する法務局になります。

このあたりは自分で進める場合に迷いやすいポイントです。

売買の登記なら決済日に司法書士が

まとめて申請することが多いです。

つまり、

不動産登記の流れをざっくり言うと、

「必要な登記を見極める → 書類をそろえる → 税金を払う → 法務局へ申請する」

という流れになります。

不動産登記で必要になる書類

必要書類は登記の種類ごとに違いますが、

初心者の方がまず押さえたいのは、

「共通して出てきやすい書類」と「ケースごとに増える書類」

があるということです。

⚪️ よく必要になる書類の例

・登記申請書
・本人確認書類
・住民票
・印鑑証明書
・固定資産評価証明書
・登記原因証明情報
・登記識別情報または登記済証
・委任状（司法書士へ依頼する場合）

このように見ると、

登記は「申請書1枚出せば終わり」という手続きではなく、

その権利変動を証明する書類を

そろえることが大事な手続きだとわかります。

特に相続登記は戸籍関係書類が多く、

慣れていないとかなり大変です。

不動産登記にかかる費用

不動産登記では、

主に次のような費用がかかります。

⚪️ 主な費用

・登録免許税
・必要書類の取得費用
・司法書士報酬
・土地家屋調査士報酬（表題登記などの場合）

この中でまず押さえておきたいのが

登録免許税です。

これは登記をするときにかかる税金で、

登記の種類によって税率が変わります。

たとえば土地の所有権移転登記は、

売買なら原則1000分の20、相続なら1000分の4とされています。

課税標準となる「不動産の価額」は、

原則として固定資産課税台帳に登録された価格です。

たとえば固定資産税評価額が1,000万円の土地なら、

売買による所有権移転登記の登録免許税は原則20万円、

軽減措置が使えるなら15万円、相続なら4万円という計算になります。

さらに、

実務では司法書士に依頼することが多いので、

司法書士報酬も考えておきたいところです。

つまり、

不動産登記の費用は

「税金だけ」ではなく、

「書類取得費＋専門家報酬も含めて考える」

のが大事です。

自分でやる？専門家に頼む？

ここは多くの方が迷うところだと思います。

結論から言うと、

単純な手続きなら自分で進めることもできますが、

売買や相続、ローンが絡む登記は

専門家に依頼したほうが安心なことが多いです。

実際にはこんな難しさがあります。

・書類の集め方がわかりにくい

・登記原因証明情報の作り方が難しい

・相続関係が複雑だと戸籍の読み取りが大変

・書類不備があるとやり直しになる

・売買では決済日にミスできない

なので感覚としては、

・自分で調べながらやってみたい、内容が比較的シンプル

→ 本人申請も検討可能

・売買、住宅ローン、相続などで確実に進めたい

→ 司法書士に依頼するほうが現実的

がおすすめです。

【まとめ】

不動産登記は、

土地や建物についての情報と権利関係を

公に記録する大切な制度です。

今回のポイントをまとめると、

次の通りです。

・不動産登記は、土地や建物の情報と権利関係を公に示す制度
・大きく「表示に関する登記」と「権利に関する登記」がある
・売買・新築・相続・住宅ローンなどの場面で必要になる
・流れは「必要書類をそろえる → 申請書を作る → 税金を納める → 法務局へ申請」
・必要書類は登記の種類によって異なる
・費用は登録免許税、書類取得費、専門家報酬などがかかる
・相続登記は2024年4月1日から義務化されている

不動産登記は、

ただの形式的な手続きではなく、

自分の不動産の権利をきちんと形にしておくための

大切な手続きです❋