家の住み替えとは？流れ・住宅ローン・金利の影響を解説
家の住み替えとは？
【はじめに】
こんにちは。
不動産会社で事務員として働きながら、
日々いろいろなことを勉強しています✽
最近「住み替え」という言葉を
よく聞くようになりました。
「今の家を売って新しい家を買うことかな？」
と何となく理解していましたが、
実際には
・住宅ローンが残っていても住み替えできるの？
・住み替えローンって何？
・最近ニュースでよく聞く金利上昇は影響あるの？
など、
疑問がたくさん出てきました。
そこで今回は、
家の住み替えの流れや住宅ローン、
そして金利の影響についてまとめてみました。
住み替えを検討している方の
参考になれば嬉しいです‼︎
家の住み替えとは？
住み替えとは、
“今住んでいる家を売却して、新しい家を購入すること”
を指します。
例えば
・子どもが大きくなり家が手狭になった
・通勤や通学の利便性を考えて引っ越したい
・老後を考えてコンパクトな住宅に住み替えたい
など、
ライフスタイルの変化がきっかけになるケース
が多いそうです。
営業の方に聞いてみると、
最近は
・マンション → 戸建て
・郊外の戸建て → 駅近マンション
といった住み替え相談も
増えているそうです。
家の住み替えの流れ
住み替えの基本的な流れは
次のようになります。
① 今の家の価格査定
↓
② 売却活動
↓
③ 新しい家探し
↓
④ 売買契約
↓
⑤ 決済・引き渡し
↓
⑥ 引っ越し
普通の不動産売買と違うのは、
“「売る」と「買う」を同時に考える必要がある”
という点です。
ここが一番難しいと感じました。
売り先行と買い先行
住み替えには
・売り先行
・買い先行
という2つの方法があります。
⚪️売り先行
今の家を先に売却してから
新しい家を購入する方法です。
◯メリット
・資金計画が立てやすい
・住宅ローンを整理できる
・売却価格が確定する
◯デメリット
・仮住まいが必要になる場合がある
⚪️買い先行
新しい家を先に購入してから
今の家を売却する方法です。
◯メリット
・ゆっくり家探しができる
・引っ越しが1回で済む
◯デメリット
・今の家が売れないとローンが二重になる可能性
営業の方に聞いてみると、
最近は売り先行が多いとのことでした。
住宅ローンが残っている場合
住み替えで気になるのが
住宅ローンです。
基本的に、
不動産を売却する場合は
住宅ローンを完済する必要があります。
なぜかというと、
家には“抵当権”
という金融機関の権利が
設定されているためです。
これを外さないと売却できません。
アンダーローン
例えば
▫️ローン残高
2000万円
▫️売却価格
2500万円
この場合は
売却代金でローンを完済できるので
問題ありません。
これを
“アンダーローン”と言います。
オーバーローン
逆に
▫️ローン残高
2500万円
▫️売却価格
2000万円
この場合は
500万円不足します。
これを
“オーバーローン”と言います。
この場合は
・自己資金で補う
・住み替えローンを利用する
などの方法があります。
住み替えローンとは？
住み替えローンとは
“今の住宅ローン残債と新しい住宅購入費を
まとめて借りるローン”
です。
例えば
▫️残っているローン
500万円
▫️新しい住宅ローン
3000万円
▫️合計
3500万円
という形で借りることになります。
ただし、
審査は通常の住宅ローンより厳しい
と言われています。
最近の住宅ローン金利の上昇
最近ニュースでもよく聞くのが
住宅ローン金利の上昇です。
日本では長く低金利が続いていましたが、
最近は少しずつ金利が上がり始めています。
「住み替えを検討している人にとって金利はかなり重要」
です。
金利が上がるとどうなる？
金利が上がると、
住宅ローンの返済額が増えます。
例えば
3000万円を35年ローンで借りた場合
▫️金利0.5％
月返済 約7.7万円
▫️金利1.5％
月返済 約9.2万円
つまり、
金利1％違うだけで月1万円以上変わる
こともあります。
長期的に見ると
数百万円の差になることもあります。
金利が上がると住み替えはどうなる？
金利が上がると
・住宅購入者が減る
・住宅価格が下がる可能性
・ローン審査が厳しくなる
といった影響があります。
住宅ローンの優遇金利が使いにくいこともある？
住み替えについて調べていて、
もう一つ気になったことがありました。
それが
“住宅ローンの優遇金利”です。
住宅ローンの広告などを見ると
「金利0.3％〜」
「店頭金利から○％引き」
といった表示をよく見ます。
でも営業の方に聞いてみると、
住み替えの場合は優遇金利が適用されにくいケースもある
という話を聞きました。
私も最初は
「同じ住宅ローンなのにどうして？」と思ったので
調べてみました。
優遇金利とは？
住宅ローンの金利には
“店頭金利”と“優遇金利”
があります。
例えば
▫️店頭金利
2.5％
▫️優遇金利
▲1.8％
この場合、
実際の適用金利は
0.7％
になります。
多くの住宅ローンは、
この優遇金利があることで
低金利になっています。
住み替えで優遇金利が厳しくなる理由
営業の方に聞いてみると、
住み替えの場合は
金融機関から見ると
“リスクが少し高くなる”
と判断されることがあるそうです。
例えば
・今の家がまだ売れていない
・住宅ローンが残っている
・住み替えローンを利用する
・一時的に二重ローンになる可能性
などがあるためです。
そのため
・優遇幅が小さくなる
・通常金利に近い金利になる
というケースもあるそうです。
住み替えローンは特に金利が高いことも
住み替えローンの場合、
今のローン残債も含めて借り入れるため
金融機関としてはリスクが高くなります。
そのため
通常の住宅ローンより金利が高くなることが多い
と言われています。
私も実際に資料を見てみると
▫️通常住宅ローン
0.4〜0.8％
▫️住み替えローン
1％前後
というケースもあるそうです。
金利差は意外と大きい
住宅ローンは借入額が大きいので
金利が少し違うだけでも
返済額は大きく変わります。
例えば
3000万円を35年ローンで借りた場合
▫️金利0.5％
月返済 約7.7万円
▫️金利1.2％
月返済 約8.8万円
毎月1万円以上変わることもあります。
長期的には
数百万円の差になる可能性もあります。
住み替えで大事なポイント
今回調べてみて感じたのは、
住み替えでは
資金計画がとても重要
ということです。
特に
・今の家の売却価格
・住宅ローン残高
・新しい家の価格
・住宅ローン金利
この4つを整理する必要があります。
【まとめ】
住み替えは
売却と購入を同時に考える不動産取引
です。
特に最近は
住宅ローン金利の動きも影響するため、
資金計画が重要になります。
私もまだまだ勉強中ですが、
住み替えを考えたときはまず
“今の家がいくらで売れるか”
を知ることがスタートだと感じました。
査定をしてみることで、
住み替えの全体像が
見えてくるかもしれません‼︎
