2026年度最新‼︎不動産に関する税制改正ポイント
2026年度最新‼︎ 不動産に関する税制改正ポイント
【はじめに】
こんにちは☀️
2025年末に 2026年度（令和8年度）
税制改正大綱 が政府から発表され、
これからの不動産売却・購入・相続に影響する税制が
いくつも変更されることが分かりました。
最初は「税制って難しそう…」と思っていた私ですが、
実務で触れるうちにポイントが理解できてきました‼︎
この記事では、
不動産初心者でも分かるように、
2026年度の税制改正で不動産に関係する主要ポイント
を整理していきます✨
税制改正大綱とは？
まず税制改正大綱について
簡単に説明します。
「税制改正大綱」とは、
政府が翌年度の税の方向性と
主要な改正項目を示した方針書です。
内容が国会で法案化・成立すると、
4月から実際の法律として効力が発生します。
つまり、
2026年度税制改正大綱は、
2026年4月以降の税制度の方向性を示す予告であり、
今から把握しておくことで
将来の対策や判断に活かせます。
2026年度の不動産関連の主な改正ポイント
2026年度の税制改正は、
不動産税制の中でも特に
以下の点が注目されています。
⚪️ 住宅ローン減税の延長と拡充
住宅ローン減税は、
住宅取得時のローン利息分などを
所得税から差し引ける制度です。
これまで2025年末までの適用予定でしたが、
2030年（令和12年）まで5年延長されました。
さらに、
・既存住宅（中古住宅）の優遇要件が拡充
・床面積要件が従来の50㎡から40㎡以上に緩和された
40㎡以上ということは、
・コンパクトマンション
・単身向け住宅
・セカンドハウス的な物件
も対象になりやすくなるということです。
これにより、
中古住宅購入者にとって税メリットが
実務的に使いやすくなっています。
この変更により、
「中古住宅を買いたい」層の検討動機を
後押しする可能性があります。
⚪️ 住宅取得支援の税制緩和も継続
住宅取得支援に係る
不動産取得税・登録免許税の軽減措置も、
適用期間の延長や適用条件の見直し
が行われました。
これにより、
✔ 初めて住宅を買う人
✔ 若年層や二重ローン負担者など
にとって、
住宅取得に関する税負担が軽くなります。
⚪️ 不動産評価方法の抜本的見直し
今回の改正で
特にインパクトが大きいのが
「貸付用不動産の評価方法の見直し」です。
これまで、
土地や建物の評価額は固定資産税評価額や
路線価等をベースに算定していましたが、
今回、
✔ 取得から5年以内の貸付用不動産は
→ 実際の市場価格に近い評価額で算定
✔ 取得から5年超の場合は
→ 特例評価を適用可能（評価方法の差別化）
というように、
短期保有で相続税評価額を低くする節税スキームが
大きく変わります。
⚪️ 不動産小口化商品の評価見直し
「不動産小口化商品」は、
投資用不動産を小口化して投資できる仕組みですが、
これも評価方法が見直され、
時価評価を基本とした取り扱いへ
変更されました。
これにより、
今まで節税目的で活用されていたケースでは、
税制メリットが減少する可能性があります。
⚪️ 相続税・贈与税における不動産評価見直し
今回の税制改正では、
相続税・贈与税に関わる不動産評価も
見直し対象となりました。
貸付用不動産だけでなく、
その他の評価基準についても
議論と調整が行われています。
これにより、
節税目的の資産組み換えや評価額操作が
しにくくなる可能性があるため、
資産継承計画を持つ方は要注意です。
⚪️ 空き家対策の推進
これはかなりインパクトがあります。
管理されていない空き家は、
「特定空家」に指定されると
・ 住宅用地特例が外れ
・ 固定資産税が最大6倍
になる可能性があります。
◯住宅用地特例とは？
通常、
住宅が建っている土地は
固定資産税が6分の1に軽減されています。
それが外れると、
税額が一気に上がります。
◯実務的な影響
✔ 相続した実家を放置している
✔ 売却せずに空き家のまま
この場合、
税負担が急増するリスクがあります。
「持っているだけ」が一番危険
という状況になりつつあります。
2026年度改正が家売却に与える影響
では、
これらの改正が実際の家売却に
どのように影響するのでしょうか？
⚪️ 譲渡所得税（売却益にかかる税金）
2026年改正そのものが
譲渡所得税率を直接変えるものではありませんが、
住宅ローン減税の延長は
売却のタイミングや手取り額の計算にも影響します。
売却時の税額計算に関しては、
売却益に対して、
✔ 短期（所有5年以下）：約39％
✔ 長期（所有5年超）：約20％程度
と税率が変わる仕組みがあります。
※売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた金額が課税対象です。
⚪️ 売却と住宅ローン控除
住宅ローン控除を
受けられる期間が延長されたことは、
買い替えや住み替えを検討する方にとって追い風です。
例えば、
✔ 住宅ローンを活用して新しく家を買う
✔ その後中古住宅を売却する
という動きでも、
控除を受ける期間が長くなったため
選択肢が増える可能性があります。
⚪️ 相続目的の不動産売却
相続対策目的で不動産の売却を考える場合、
貸付用不動産や評価見直しの影響は大きいです。
保有期間によって
評価方法・税額が変わるため、
売却タイミングの戦略が重要になります。
今からできる対策・準備
この記事を読んでいただいている方の中には、
✔ 売却を検討中
✔ 住み替えを考えている
✔ 相続を見据えている
という方も多いと思います。
ここからは、
今からできる実務的な準備をまとめました。
✔ 住宅ローン控除の条件を整理する
→改正で控除期間が延長されたとはいえ
条件や要件（床面積・居住期間など）があるため、
現時点で自分のケースが対象になるか
整理しておきましょう。
✔ 貸付用不動産を保有している場合は保有期間を確認
→新しい評価方式では、
所有5年以内と5年超で評価計算が変わる可能性があります。
売却や相続・贈与の時期を戦略的に
考える必要があります。
✔ 税理士や不動産専門家に相談する
→税制改正は改正大綱の内容が変わる可能性もあり、
実際の法律や運用が確定するタイミングで
しっかり専門家に確認することが重要です。
2026年度の税制改正は、
単なる延長や数値の調整ではなく、
不動産評価や不動産取得・保有・売却の仕組みに
影響する内容が盛り込まれています。
特に、
✔ 住宅ローン控除の延長
✔ 中古住宅の優遇拡充
✔ 貸付用不動産の評価見直し
✔ 相続税評価の変更
といった内容は、
不動産の売却・購入・相続戦略に直結します。
税制は1年ごとに変わるものではありませんが、
変わるタイミングで情報を押さえることが
最大の節税対策です。
今後の不動産判断に、
この記事が少しでも役に立てば嬉しいです✨
