不動産売却の確定申告を徹底解説
不動産売却の確定申告を徹底解説
【はじめに】
土地を売却したあと、
「確定申告って必要なの？」と不安になる方は
少なくありません。
実は、
不動産売却における税金は
事前に理解しているかどうかで
手取り額が大きく変わります。
・売却後にどれくらい税金がかかるのか
・確定申告をしないとどうなるのか
・使える特例はあるのか
本記事では、
不動産売却時の確定申告について、
税額計算の仕組みから特例、申告方法まで、
わかりやすく解説します。
不動産売却で確定申告が必要なケース
まず大前提として、
土地や建物を売却して“利益が出た場合”は、
原則として確定申告が必要です。
ここでいう「利益」とは、
単に“買った時より高く売れたかどうか”
ではありません。
税務上の計算方法で決まります。
次の条件に当てはまる場合は、
申告が必要になります。
⚪️ 売却して譲渡所得がプラスになった場合
譲渡所得の計算式は次のとおりです。
譲渡所得 ＝
売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
● 具体例
・売却価格：2,800万円
・取得費：1,600万円
・仲介手数料など：120万円
→ 譲渡所得：1,080万円（プラス）
この1,080万円に税率をかけて税額が決まるため、
このケースでは確定申告が必要です。
⚪️ 「利益が出ていない」と思っても注意
よくある誤解があります。
「昔2,000万円で買った土地を2,100万円で売ったから、
利益は100万円だけ」
実際はそう単純ではありません。
取得費が証明できない場合、
売却価格の5％しか取得費として認められない
ことがあります。
例えば：
・売却価格：2,100万円
・取得費不明 → 概算取得費105万円（2,100万円×5％）
この場合、
2,100万円 −（105万円＋諸費用）＝ 大きな利益扱い
になります。
つまり、
自分では“利益は少ない”と思っていても、
税務上は大きな利益になるケースがあるのです。
確定申告が不要になるケース
逆に、次のような場合は
申告不要になることがあります。
⚪️ 譲渡所得がマイナス（損失）の場合
・売却価格：1,500万円
・取得費＋諸費用：1,800万円
→ ▲300万円（赤字）
この場合、
原則として税金はかかりません。
ただし注意点があります。
赤字でも申告した方が
得になる場合があります。
住宅ローン控除との関係や損益通算の特例など、
条件次第では税金が戻るケースもあります。
⚪️ 3,000万円特別控除で税額がゼロになる場合
マイホーム売却で、
譲渡所得 − 3,000万円 ＝ 0以下
になった場合、
税額はゼロになります。
しかしここが重要です。
税額がゼロでも、
特例を使うためには確定申告が必要です。
申告しなければ特例は適用されません。
「税金がかからない＝申告不要」
ではありません。
サラリーマンでも申告は必要？
給与所得者でも関係ありません。
不動産の譲渡所得は分離課税です。
会社の年末調整では処理されません。
そのため、
✔ 給与所得者
✔ 年金受給者
✔ 個人事業主
すべての方が対象になります。
申告しなかった場合どうなる？
確定申告をしなかった場合、
・無申告加算税
・延滞税
が発生します。
悪質と判断されれば
重加算税もあり得ます。
税務署は不動産の売却情報を把握しています。
登記情報は連動しています。
土地売却の税率は所有期間で変わる
ここが最重要ポイントです。
■ 長期譲渡所得（所有期間5年超）
税率：約20％
（所得税＋住民税）
■ 短期譲渡所得（5年以下）
税率：約39％
たとえば利益が1,000万円の場合：
長期：約200万円
短期：約390万円
差額：約190万円
売却時期が数か月違うだけで、
税額が大きく変わることがあります。
売却前に所有期間を必ず確認するべき理由が
ここにあります。
不動産売却で使える主な特例
⚪️ 居住用財産の3,000万円特別控除
マイホームを売却した場合、
譲渡所得から最大3,000万円を
控除できます。
例：
譲渡所得2,400万円 → 課税ゼロ
ただし以下の条件があります。
・実際に居住していた
・親族間売買でない
・過去に同特例を使っていない
適用要件を誤ると
否認される可能性があります。
⚪️ 10年超所有の軽減税率
所有期間10年超のマイホーム売却では、
・6,000万円以下部分：14％程度
・6,000万円超部分：20％程度
さらに税負担が軽減されます。
⚪️ 相続した土地を売却する場合
相続不動産の売却では、
取得費が不明なケースが多いです。
取得費が証明できない場合、
売却価格の5％を概算取得費とする
扱いになります。
これは非常に不利です。
契約書や購入時資料が残っていないか、
必ず確認しましょう。
確定申告の流れ
▫️ 申告時期
売却した翌年の2月16日〜3月15日
例：2026年売却 → 2027年申告
▫️ 確定申告に必要な書類
不動産売却の確定申告では、
税務署に対して
「いくらで売って、いくらで取得し、いくら経費がかかったのか」
を証明する必要があります。
そのため、
以下の書類を準備します。
⚪️ 売買契約書（売却時）
・何のために必要？
→ 売却価格の証明
・どこで入手できる？
→ 売却時に締結した契約書の原本（自宅保管）
※不動産会社が仲介している場合はコピーを保管していることが多い
⚪️ 取得時の売買契約書
・何のために必要？
→ 取得費（いくらで買ったか）の証明
・どこで入手できる？
→ 購入時の契約書（自宅保管）
→ 仲介会社が存続していれば写しが残っている可能性あり
→ 金融機関の住宅ローン資料に記載がある場合もある
⚠︎重要注意点
取得費が証明できないと、
売却価格の5％しか取得費として認められません。
これは税額が大きく増える原因になります。
まずは徹底的に探すことが重要です。
⚪️ 仲介手数料・測量費などの領収書
・何のために必要？
→ 譲渡費用として差し引ける
・どこで入手？
→ 不動産会社・土地家屋調査士・解体業者から受領済み
→ 再発行可能なケースもあるため、紛失時は業者へ確認
⚪️ 登記事項証明書（登記簿謄本）
・何のために必要？
→ 所有期間の確認（短期・長期判定）
・どこで取得できる？
→ 法務局
→ オンライン（登記情報提供サービス）
→ 司法書士に依頼も可能
・費用：数百円程度
所有期間は
「取得日から売却した年の1月1日時点」で判定します。
⚪️ 本人確認書類
・マイナンバーカード
・通知カード＋身分証
⚪️ 確定申告書（第三表・譲渡所得内訳書）
・どこで入手？
→ 国税庁ホームページ（e-Tax）
→ 税務署窓口
→ 税理士に依頼
現在はe-Taxが主流です。
⚪️ 相続した土地の場合に追加で必要なもの
・被相続人の取得時契約書
・遺産分割協議書
・相続登記の書類
取得費を引き継ぐため、
相続関係資料が重要になります。
【まとめ】
不動産売却後の確定申告は、
「知らなかった」では済まされません。
税金の仕組みを理解し、
手取りを最大化する視点を持つことが
重要です。
売却価格だけでなく、
税金を含めた総合的な判断が不可欠です。
もし、
・いくら税金がかかるのか知りたい
・特例が使えるのか不安
・相続土地の売却を検討している
という場合は、
売却前の試算を強くおすすめします。
不動産売却は「売ること」がゴールではありません。
最終的な手取りを最大化することが
本当の目的です。
