マンション売却、まず何をする？
マンション売却の流れ
【はじめに】
マンションを売却しようと思ったとき、
最初にぶつかるのが
「何から始めればいいのかわからない」
という悩みではないでしょうか。
売却方法の選び方、査定、媒介契約、内覧対応、売買契約、引き渡し、
その後の確定申告まで、
思っていたよりもやることがたくさんあります。
また、
マンション売却は「高く売れればそれで成功」
というわけでもありません。
売却には仲介手数料や印紙税、
住宅ローンが残っていれば抵当権抹消のための費用などもかかりますし、
場合によってはハウスクリーニングや
修繕費が必要になることもあります。
この記事では、
・マンション売却にはどんな方法があるのか
・売却の流れはどう進むのか
・どんな書類を準備すればいいのか
・費用はどれくらいかかるのか
・売却で失敗しないための注意点
をできるだけわかりやすく
整理していきます。
マンション売却の方法
マンション売却とひとことで言っても、
売り方にはいくつか考え方があります。
ー主な売却方法ー
⚪️ 仲介
不動産会社に買主を探してもらう方法
一般の買主を探して売る方法なので、
条件が合えば高く売れる可能性があります。
その一方で、
売れるまでに時間がかかることがあり、
内覧対応や価格調整も必要になります。
すぐに現金化したい人には少し不向きかもしれません。
⚪️ 買取
不動産会社などに直接買い取ってもらう方法
不動産会社が直接買主になるため、
比較的早く売却しやすいのが特徴です。
売却スケジュールも立てやすいのが魅力ですが、
一般的には仲介より売却価格が低くなる
傾向があります。
つまり、価格を優先するか、
スピードや確実性を優先するかで
向いている方法が変わってきます。
ここで大切なのは、
「どちらが正解か」ではなく、
「自分の状況に合っているか」を見ることです。
マンション売却の流れ
マンション売却は、
なんとなく始めると途中で混乱しやすいです。
全体の流れを先に知っておくと、
かなり進めやすくなります。
⚪️ マンション売却の基本的な流れ
売却の目的と希望条件を整理する
↓
相場を調べる
↓
不動産会社に査定を依頼する
↓
媒介契約を結ぶ
↓
売却活動を始める
↓
内覧対応をする
↓
買主と条件交渉をする
↓
売買契約を結ぶ
↓
決済・引き渡しを行う
↓
必要に応じて確定申告をする
まず最初にやっておきたいのは、
なぜ売るのか、いつまでに売りたいのか、
いくら以上で売りたいのかを
整理することです‼︎
ここが曖昧だと、
不動産会社との打ち合わせでも
判断がぶれやすくなります。
たとえば
「できるだけ高く売りたい」のか、
「多少価格が下がっても早く売りたい」のかで、
販売戦略は変わってきます。
そして忘れがちなのが、
売却後の税務手続きです。
売って終わりではなく、
その後の申告まで含めて売却だと考えたほうが安全です。
売却前に準備しておきたい必要書類
マンション売却では、
書類の準備が意外と大切です。
⚪️ よく使う書類の例
・登記済証または登記識別情報
・本人確認書類
・固定資産税納税通知書
・管理費・修繕積立金がわかる資料
・管理規約や使用細則
・間取り図やパンフレット
・購入時の売買契約書・重要事項説明書
・住宅ローン残高証明書や返済予定表
・印鑑証明書、住民票など
・本人確認書類
・固定資産税納税通知書
・管理費・修繕積立金がわかる資料
・管理規約や使用細則
・間取り図やパンフレット
・購入時の売買契約書・重要事項説明書
・住宅ローン残高証明書や返済予定表
・印鑑証明書、住民票など
特にマンションならではで重要なのが、
管理規約や修繕積立金、
駐車場の有無など管理関係の資料です。
買主は部屋の中だけでなく、
マンション全体の管理状態や毎月の維持費も
かなり気にします。
エレベーターや共用部分の状態、
修繕計画の有無なども、購入判断に影響することがあります。
また、売却後に確定申告が必要になる可能性を考えると、
購入時の契約書や領収書類も大切です。
マンション売却でかかる主な費用
マンション売却で気になるのが、
やはり費用です。
売却価格ばかり見てしまいがちですが、
実際にはいくつかの費用がかかるので、
手取り額で考えることが大切です。
⚪️ 主な費用の例
・仲介手数料
・売買契約書の印紙税
・抵当権抹消登記の費用
・司法書士への報酬
・ハウスクリーニング費用
・修繕費
・引っ越し費用
・譲渡所得が出た場合の税金
・売買契約書の印紙税
・抵当権抹消登記の費用
・司法書士への報酬
・ハウスクリーニング費用
・修繕費
・引っ越し費用
・譲渡所得が出た場合の税金
この中でも大きくなりやすいのが
仲介手数料です。
一般的なマンション売却では
通常ルールで考えることが多いですが、
低額物件では例外もあるため注意が必要です。
さらに、
売却して利益が出た場合には
税金も関わってきます。
ここで盲点になりやすいのが、
住宅ローン残債との関係です。
もし売却代金でローンを完済できないと、
抵当権抹消の手続きが進めにくくなるため、
売り出し価格の設定や資金準備に
影響します。
売却前には、
ローン残高と手取り見込みを
照らし合わせることが大事です。
失敗しやすい注意点
注意したいポイントをまとめると、
次のようなものがあります。
・相場より高すぎる価格で売り出さない
・査定額の高さだけで不動産会社を選ばない
・室内の印象を軽く見ない
・書類不足を後回しにしない
・ローン残債と手取りを確認しないまま進めない
・税金のことを売却後まで放置しない
・査定額の高さだけで不動産会社を選ばない
・室内の印象を軽く見ない
・書類不足を後回しにしない
・ローン残債と手取りを確認しないまま進めない
・税金のことを売却後まで放置しない
特に査定については、
「高い査定額を出してくれた会社が一番良い会社」
とは限りません。
査定額はあくまで見立てなので、
実際にその金額で売れるとは限らないからです。
大切なのは、
なぜその価格になるのかを説明してくれるか、
販売戦略が現実的かどうかです。
また、
内覧の印象も大事です。
大掛かりなリフォームまでは必要なくても、
・掃除をしておく
・物を減らしてすっきり見せる
・においに気をつける
・明るく見えるようにする
といった工夫だけでも、印象はかなり変わります。
不動産会社選びで見ておきたいポイント
マンション売却の結果を左右しやすいのが、
不動産会社選びです。
正直ここでかなり差が出ます。
価格だけでなく、
売却スピードやストレスの少なさにも影響します。
見ておきたいポイントは、
次のあたりです。
・マンション売却の実績があるか
・周辺エリアに強いか
・査定根拠を説明してくれるか
・販売活動の内容が具体的か
・連絡が早く、説明が丁寧か
・媒介契約後の報告姿勢が明確か
・周辺エリアに強いか
・査定根拠を説明してくれるか
・販売活動の内容が具体的か
・連絡が早く、説明が丁寧か
・媒介契約後の報告姿勢が明確か
「任せたら終わり」ではなく、
状況を共有しながら進めてくれる会社かどうか
を見るのが大切です。
報告が曖昧だったり、
質問にきちんと答えない会社は、
後々ストレスになりやすいと思います。
【まとめ】
マンション売却は、
ただ不動産会社に依頼すれば終わるものではなく、
売り方の選択、流れの理解、書類準備、費用の把握、
税金の確認まで含めて進めるものだとわかります。
特に初心者の方ほど、
最初に全体像を知っておくだけで、
かなり動きやすくなるはずです‼︎
今回のポイントをまとめると、
次の通りです。
・マンション売却には仲介と買取がある
・売却は査定から引き渡し、確定申告まで流れで考える
・必要書類は早めにそろえるとスムーズ
・仲介手数料や税金などの費用を見込んでおく
・ローン残債と手取り額は必ず確認する
・査定額の高さだけで不動産会社を選ばない
・売却後の税務手続きまで意識して動く
マンション売却で後悔しないためには、
「いくらで売れるか」だけでなく、
「どう進めれば失敗しにくいか」
を先に押さえておくことが大切です。
