土地売却の相場の調べ方とは？
【はじめに】
こんにちは。
不動産会社で事務の仕事をしながら、
毎日少しずつ不動産のことを勉強している者です。
最近、
土地売却の資料や査定書を見ることが増えてきて、
気になったのが
「土地の相場って、どうやって調べたらいいんだろう？」
ということでした。
マンションや戸建てはなんとなく
価格のイメージを持ちやすい気がするのですが、
土地になると
・何を見れば相場が分かるのか
・同じ地域でもどうして値段が違うのか
・公示地価や路線価ってどう見ればいいのか
など、
最初は分からないことが
たくさんありました。
そこで今回は、
土地売却の相場の調べ方について、
できるだけわかりやすく
整理してみたいと思います。
これから土地を売ろうかなと考えている方や、
まずは相場だけでも知っておきたい方の
参考になればうれしいです。
土地の相場は「3つの価格」で見る
最初に結論から書くと、
土地の相場を調べるときは、
1つのサイトや1つの価格だけで
判断しない方がいいです。
私が調べてみて分かりやすいと思ったのは、
次の3つをセットで見る方法です。
・実際の取引価格
・公示地価・基準地価
・路線価
・公示地価・基準地価
・路線価
実際の売却価格に一番近い感覚をつかみやすいのは、
国土交通省の不動産情報ライブラリにある
取引価格情報です。
土地の相場を知りたいなら、
「実際にいくらで売れているか」
「公的にはどれくらいの価格水準か」
「税務上の評価はどのくらいか」
この3つを重ねて考えることが大事です。
相場の調べ方
私自身が「こうやると分かりやすい」
と思った順番です☞
① まずは実際の取引価格を見る
最初に見るべきなのは、
やはり実際に売れた価格です。
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、
取引価格情報が検索でき、
土地だけの取引、土地と建物の取引なども
分けて見ることができます。
ここで大事なのは、
売り出し価格ではなく
成約ベースに近い情報を見ることです。
売り出し価格は
高めに設定されていることもありますが、
実際の取引価格は買主が成立した金額に近いので、
相場感をつかみやすいと思います。
② 次に公示地価・基準地価を見る
そのあとで、
公示地価や基準地価を見ます。
国土交通省は地価公示を毎年1月1日時点で公表しており、
都道府県は地価調査を毎年7月1日時点で公表しています。
これらは「標準的な土地」の価格ですが、
相場の土台を知ることができます。
③ 最後に路線価を確認する
路線価というのは、
道路に面している土地の価格の目安
のことです。
主に
相続税や贈与税を計算するときに使われる数字で、
国税庁が毎年公表しています。
実際の売却価格とまったく同じではありませんが、
土地の価格水準を知る参考にはなります。
一般的には、
公示地価の8割くらいが
目安とされているそうです。
大阪の相場
大阪の土地相場については、
ざっくり言うと上昇基調です。
大阪府の2025年地価公示では、
住宅地の平均変動率がプラス2.3％、商業地がプラス7.6％で、
住宅地は4年連続、商業地は3年連続の上昇
となっています。
この数字を見ると、
大阪全体としては地価が強い
ことが分かります。
ただし、
大阪府全体が同じように
上がっているわけではありません。
私も最初は
「大阪の相場」と聞くと、
ひとつの平均価格があるような感覚でした。
でも実際には、
・大阪市中心部
・北摂エリア
・京阪沿線
・南大阪
・駅近
・住宅地か商業地か
・北摂エリア
・京阪沿線
・南大阪
・駅近
・住宅地か商業地か
で動き方がかなり違います。
だから、
大阪の相場を知るときは
「大阪府平均」だけを見るのではなく、
自分の土地に近いエリアの事例を絞って
見ることが大事です‼︎
どうやって相場が決まるか
ここはかなり重要です。
土地の価格は、
単に広さだけで決まりません。
国土交通省では
土地の価格を見るときに、
駅までの距離、道路幅、ガス・水道・下水道の整備状況
などの条件を比較して、
おおよその価格を判断すると
説明されています。
相場を決める主な要素は
次のようなものです。
・最寄駅からの距離
・前面道路の幅員や接道状況
・用途地域
・建ぺい率・容積率
・土地の形
・面積
・高低差
・周辺環境
・学校や買い物施設への距離
・災害リスクやハザード情報
・前面道路の幅員や接道状況
・用途地域
・建ぺい率・容積率
・土地の形
・面積
・高低差
・周辺環境
・学校や買い物施設への距離
・災害リスクやハザード情報
私が調べていて特に大きいと思ったのは、
駅距離・接道・土地の形です。
同じエリアでも、
・きれいな整形地
・間口が狭い旗竿地
・角地
・高低差のある土地
では、
かなり見え方が変わります。
土地の相場価格を上げるには？
ここは
かなり気になるところだと思います。
ただ最初に正直、
相場そのものを大きく変えることは
難しいです。
駅の場所も用途地域も、
売主が簡単に変えられるものではありません。
でも、
相場より下に見られないようにする
ことはできます。
次のようなことが大事です‼︎
1. 境界をはっきりさせる
土地売却では、
境界が曖昧だと買主が不安になります。
測量図や境界確認の状況が整理されているだけで、
話が進みやすくなります。
2. 越境や残置物を整理する
隣地との越境問題や
古いブロック、物置、残置物などがあると、
買主はそのぶん値引きを考えやすくなります。
売却前に整理しておくことで、
価格交渉で不利になりにくいと思います。
3. 建築しやすさを伝えられる状態にする
前面道路の状況、用途地域、建ぺい率・容積率、
上下水道の状況などが整理されていると、
買主にとって検討しやすくなります。
4. 相場とかけ離れた売出価格にしない
これはすごく大事です。
相場とかけ離れた価格で出すと、
結果的に長期化して
「売れ残っている土地」という印象を
持たれやすくなります。
つまり、
価格を上げるというより、
土地の弱点を減らし、
買主が安心して検討できる状態にすることが、
結果として価格を守ることに
つながるのだと思います。
相場を見るときの注意点
ここも、
初心者がかなり引っかかりやすいところ
だと思います。
インターネットには、
土地の相場や査定額が
簡単に調べられるサイトが
たくさんあります。
それ自体は便利なのですが、
それだけで決めるのは危ないと感じました。
理由はシンプルで、
土地は個別性が強いからです。
同じ町名でも、
・道路付け
・角地かどうか
・形状
・擁壁の有無
・再建築条件
・前面道路の種別
・角地かどうか
・形状
・擁壁の有無
・再建築条件
・前面道路の種別
でかなり価格差が出るからです。
相場は「機械的に出る数字」ではなく、
条件比較で補正していくもの
という前提で考えた方がいいと思います。
30分でできる相場チェック
1. 住所をメモする
まずは売りたい土地の
正確な所在地を確認します。
地番まであると理想です。
2. 不動産情報ライブラリで近隣の実際の取引価格を見る
できるだけ近いエリア、似た面積、似た用途地域の
土地を探します。
3. 公示地価・基準地価を確認する
大阪なら大阪府の地価情報ページで近い地点を見て、
住宅地か商業地か、動きが上向きか
を確認します。
4. 路線価も見る
税務上の評価水準を見て、
極端にズレていないかの感覚を持ちます。
路線価は公示価格の80％程度が目安です。
5. 最後に不動産会社の査定と比べる
ここで初めて査定額を見ると、
「高い・安い」ではなく「なぜその数字になるのか」
を理解しやすくなります。
【まとめ】
土地売却の相場の調べ方で大事なのは、
1つの数字を信じることではなく、
複数の価格情報を重ねて
現実的な水準をつかむことです。
特に見るべきなのは、
・実際の取引価格
・公示地価・基準地価
・路線価
の3つです。
大阪については、
2025年時点で住宅地も商業地も上昇傾向ですが、
エリア差はかなり大きいです。
だからこそ、「大阪の平均」ではなく、
自分の土地に近い条件で見ることが重要です❋
そして、
土地の価格は広さだけでは決まりません。
駅距離、接道、土地の形、用途地域、周辺環境などが重なって決まるので、
相場を調べるときも必ず条件比較が必要になります‼︎
最後に一番大事なのは、
相場を知ったうえで
査定を取ることだと思います。
相場だけ調べても、
実際の売れる価格は個別条件で変わります。
でも、何も知らずに査定だけ受けると、
その数字が高いのか安いのか判断しにくいです。
なので、ここまで読んで
「自分の土地はいくらぐらいなんだろう」と思った方は、
まずは近隣の取引価格を1回見て、
そのあとで査定を比較してみるのがおすすめです‼︎
