離婚すると家はどうするの？
離婚時の家売却について
【はじめに】
家を売るというだけでも大きな決断ですが、
離婚が重なると、
その判断はもっと複雑になるのだなと感じます。
「今の家はどうするのがいいんだろう」
「ローンが残っていても売れるのかな」
「どちらかが住み続けることはできるのかな」
こうした疑問は、
実際にその立場にならないと
なかなか考える機会がないものだと思います。
私も最初は、
離婚時の不動産売却について
調べる機会がありませんでした。
調べていくと、
普通の売却とは少し違って、
家の名義や住宅ローン、財産分与まで含めて
考える必要があることが分かってきました。
今回は、
そんな離婚時の家売却について、
初心者目線で一つずつ整理してみます。
離婚時に家のことで何が問題になるの？
離婚時の家売却で、
最初に大事なのは「家をどうするか」の前に、
家の権利関係とお金の状況を整理すること
だと思いました。
具体的には、
次の3つを確認する必要があります。
・家と土地の名義人は誰か
・住宅ローンの契約者は誰か
・ローン残高と家の売却予想額はどれくらいか
・住宅ローンの契約者は誰か
・ローン残高と家の売却予想額はどれくらいか
この3つが分からないままだと、
売る・住み続ける・どちらかが引き継ぐ、
という判断がしづらくなります。
離婚時には財産分与について合意し、
その内容をきちんと残しておくことが
大切だとされています。
離婚時に不動産はどうなる？
離婚時の不動産は、
基本的には財産分与の対象として
考えられることが多いです。
婚姻期間中に夫婦の協力で取得した家であれば、
名義が片方だけでも、
実質的には共有財産として
扱われることがあります。
ただしここで注意したいのは、
名義と財産分与の考え方は
必ずしも同じではないことです。
たとえば、
名義は夫だけ、
でもローン返済や生活費は夫婦で負担していた
という場合、
登記上は夫名義でも、
離婚時には話し合いの対象
になることがあります。
逆に、
親からの相続で取得した家など、
婚姻前からの個人財産であれば、
財産分与の対象になりにくいです。
つまり、
離婚時の家は単純に
「名義人のもの」で終わるわけではなく、
取得した経緯、返済の実態、夫婦の負担状況まで
見て考える必要があるのだと思いました。
住宅ローンについて
離婚時の家売却で、
一番ややこしいのが
住宅ローンだと思います。
住宅ローンが残っている家には通常、
金融機関の抵当権が付いています。
住宅金融教育の資料でも、
住宅ローンを借りると住宅を担保として提供し、
返済できなければ自ら売却するか、
貸し手が売却する形になる
と説明されています。
つまり、
住宅ローンが残っている場合は、
家を「住み続ける」「売る」「どちらかが引き継ぐ」の
どれを選ぶにしても、
金融機関の存在を無視できません。
ここで確認したいのは次の3つです。
① ローン契約者は誰か
夫単独、妻単独、ペアローン、連帯債務、連帯保証など、
契約形態で話がかなり変わります。
② ローン残高はいくらか
現在の残債と、売却予想額を
比べる必要があります。
③ 売却して完済できるか
売却額でローンが完済できるなら
比較的進めやすいです。
足りない場合は、
自己資金や任意売却の検討が
必要になることもあります。
ここを曖昧にしたまま
「名義だけ変えよう」と考えるのは危ないです。
登記上の名義を変えても、
ローン契約そのものは別問題だからです。
売却するタイミングはいつがいい？
離婚時の家売却では、
「離婚前に売るべきか、離婚後に売るべきか」
がかなり気になるところだと思います。
私が調べていて感じたのは、
どちらにもメリットと注意点がある
ということです。
⚪️離婚前に売る場合
離婚前に売却できれば、
・売却代金の分け方を決めやすい
・ローンを整理しやすい
・名義変更や財産分与の話をまとめて進めやすい
というメリットがあります。
特に、
売ったお金をどう分けるかを
離婚協議の中で整理できるので、
後から連絡を取り合う負担を減らせます。
⚪️離婚後に売る場合
一方で、
離婚後に売るケースもあります。
子どもの学校や住み替え準備の都合で
すぐには動けないこともあるからです。
ただし、この場合は
・連絡が取りにくくなる
・売却方針がまとまりにくくなる
・名義や持分の扱いで話が複雑になる
というリスクがあります。
なので、すぐ売れなくても
「売るのか、住み続けるのか」「いつまでにどう動くのか」だけは
離婚前に整理しておく方がよさそうだと感じました。
売却方法はどう選ぶ？
離婚時の家売却でも、
基本的な売却方法は一般の不動産売却と同じです。
⚪️仲介で売る
市場で買主を探して、
できるだけ高く売る方法です。
時間はかかることがありますが、
価格重視ならまず検討されやすい方法です。
⚪️不動産会社に買い取ってもらう
急いで整理したい、
早く現金化したい場合は買取もあります。
一般に仲介より価格は低くなりやすいですが、
スピードと確実性は高めです。
離婚時は「高く売る」だけでなく、
いつまでに整理したいか、住み替えとの兼ね合いはどうか
も含めて方法を考えなければなりません。
離婚時の家売却の流れ
ここまでを踏まえると、
流れとしては次の順番が自然だと思います。
① 名義とローン契約を確認する
登記簿、売買契約書、ローン契約書などを確認します。
↓
② ローン残高を把握する
金融機関の返済予定表や残高証明で確認します。
↓
③ 査定を取る
今の家がいくらで売れそうかを知ります。
ここで「売れそうな価格」と「残債」を比較します。
↓
④ 売るか、どちらかが住み続けるかを決める
この判断が一番重要です。
↓
⑤ 財産分与や分配方法を整理する
必要に応じて公正証書も検討します。
↓
⑥ 売却活動を進める
仲介か買取かを決めて売却します。
↓
⑦ 売却代金でローンを返済し、残りを整理する
完済できるか、不足が出るかで最終調整が必要です。
この順番で考えると、
実務的に何を先に確認すればいいのか
が見えやすいです❃
最初にやること
今日動くなら、次の3つです。
① 登記名義を確認する
誰の名義かを見ないと、何も始まりません。
② 住宅ローン残高を確認する
売却の現実性を判断するためです。
③ 査定を取る
相場感が分からないままでは、
売る・残すの判断ができません。
離婚時の家売却は、
感情だけで進めると整理が難しくなりやすいので、
まずは数字と名義を確認することが
最優先だと思います。
【まとめ】
離婚時の家売却では、
・不動産が財産分与の対象になることがある
・住宅ローンが残っていると金融機関との関係も整理が必要
・売却タイミングは離婚前後でメリット・注意点がある
・売却方法は事情に応じて選ぶ必要がある
・まずは名義・ローン残高・査定額の確認が大事
・住宅ローンが残っていると金融機関との関係も整理が必要
・売却タイミングは離婚前後でメリット・注意点がある
・売却方法は事情に応じて選ぶ必要がある
・まずは名義・ローン残高・査定額の確認が大事
という流れで考えると、
かなり整理しやすいと思います❃
もし今このテーマで悩んでいるなら、
まずは今の家の名義とローン残高、
そして査定額を確認することから
始めるのがよさそうです。
そこが分かるだけで、
次に何を話し合うべきかが
かなり見えやすくなると思います‼︎
