家売却と住宅ローン｜ローンが残っていても売れる？

こんにちは。

不動産会社で働き始めたばかりの事務員です。

日々、売買契約書やローン残高証明書を見ながら

「家の売却って、こんなに考えることがあるんだ…」

と勉強する毎日です。

最近とくに多いご相談が、

「住宅ローンが残っているけど、家は売れますか？」

というもの。

正直、最初は私も

「ローンがあると売れないのでは？」

と思っていました。

でも実際は違いました。

結論から言います。

住宅ローンが残っていても

売却は可能です‼︎

ただし、

順番と戦略を間違えると大きく損をします。

この記事では、

・住宅ローン残債がある家は売れるのか

・売却価格と残債の関係

・オーバーローン・アンダーローンの違い

・売却の流れ

・損をしない判断基準

など、

私が実務の中で学んだことを、

同じように不安を感じている方に向けて、

できるだけわかりやすくまとめます。

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結論から言うと、売れます。

ただし、

ひとつ大事な条件があります。

それは「住宅ローンを完済できること」

家に住宅ローンが残っている場合、

金融機関が「抵当権」という権利を

設定しています。

これを外さないと売却できません。

そして抵当権を外すには、

ローンを完済する必要があります。

つまり、

✔ 売却代金でローンを完済できる

または

✔ 不足分を自己資金で補える

このどちらかが必要になります。

つまり、

売却代金で住宅ローンを

完済できれば問題ありません。

家の売却を検討する際、

最初に確認すべきは次の3つです。

⚪️ 住宅ローン残高

まずは

今、いくら借金が残っているのかを

正確に把握します。

▫️ どこで確認できる？

✔ 金融機関から毎年届く「残高証明書」

✔ インターネットバンキング

✔ 金融機関に電話して確認

だいたい12月頃に

「年末残高証明書」が届きます。

そこに

・現在のローン残高

・金利

・返済期間

が書いてあります。

⚪️ 家の査定価格

次に知るべきは、

「今この家がいくらで売れそうか？」

これは自分の希望額ではなく、

市場価格です。

▫️ どこで分かる？

✔ 不動産会社に査定依頼

✔ 一括査定サイト

✔ 近隣の成約事例を確認

ネットの「相場検索」は

参考程度です。

実際の価格は

・立地

・築年数

・建物状態

・周辺環境

で大きく変わります。

⚪️ 諸費用

家を売るときは、

売却価格がそのまま全部手元に残るわけでは

ありません。

▫️ 主な費用

✔ 仲介手数料（売却価格の約3％＋6万円＋税）

✔ 抵当権抹消費用（1～2万円程度）

✔ 印紙代

✔ 引越し費用

✔ 場合によっては譲渡所得税

この3つで売却可否が決まります。

⚪️ アンダーローンとは？

売却価格がローン残高を上回っている状態

のことです。

売却価格 ＞ 住宅ローン残高

例：

ローン残高：1,800万円

売却価格：2,300万円

→ 500万円手元に残る

このケースは最も理想的です。

売却代金でローンを完済し、

残りが手元資金になります。

住み替えや資産整理を検討しているなら、

早めの行動が有利になることが多いです。

⚪️ オーバーローンとは？

逆に、

売却価格よりローン残高が多い場合を

「オーバーローン」といいます。

売却価格 ＜ 住宅ローン残高

例：

ローン残高：2,500万円

売却価格：2,000万円

→ 500万円不足

この不足分を

自己資金で補填できれば売却可能です。

自己資金が難しい場合は、

次の選択肢があります。

✔ 貯金で補う

✔ 住み替えローンを使う

✔ 任意売却を検討する

⚪️ 任意売却とは？

任意売却とは、

住宅ローンの返済が難しい場合に、

金融機関と相談して市場価格で売却する方法です。

競売より高く売れる可能性があり、

引越し費用が残ることもあります。

ただし、

信用情報には影響します。

放置すると競売に進む可能性があるため、

早めの相談がとても大事だと学びました。

① ローン残高を確認

② 不動産会社に査定依頼

③ 売出価格を決定

④ 売買契約

⑤ 決済・ローン完済

⑥ 抵当権抹消

売却代金は通常、

決済日に金融機関へ直接振り込まれ、

同日に抵当権が抹消されます。

住宅ローンがあっても売却した方がいいケース

次のような状況なら、

早期売却が合理的です。

・維持費が負担になっている

・固定資産税が重い

・将来空き家になる可能性が高い

・相続対策が必要

・生活スタイルが変わった

築年数が経つと

建物価値は下がります。

修繕費も増えます。

さらに、

金利が上がると買い手が減り、

価格に影響することもあるそうです。

何もしないことが、

一番安全とは限らない。

これは勉強になりました。

・建物価値の下落

・金利上昇リスク

・修繕費増加

・市場環境の悪化

特に金利上昇局面では、

買い手の購買力が下がり、

売却価格にも影響します。

売却すると

住宅ローン控除は終了します。

しかし、

✔ 控除残期間より売却益の方が大きい

✔ 固定費削減メリットがある

場合は、

売却の方が合理的なケースもあります。

感情ではなく、

数字で判断すべきです。

① 残債と市場価格の正確な把握

② 売却タイミングの見極め

③ 税金（譲渡所得税）の試算

④ 複数査定の比較

⑤ 売却後の資金計画設計

売却はゴールではありません。

「売却後の生活設計」まで考えて

初めて成功です。

◯ ローンがあると売れない

→ 売れます。ただし完済条件あり。

◯ 築年数が古いから無理

→ 土地価値が残るケースが多い

◯ 相場はネットで分かる

→ 実際の成約価格は別物

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【まとめ】

最初は難しそうに見えましたが、

仕組みを知ると整理できます。

✔ ローン残高を確認する

✔ 査定を取る

✔ 手取りを計算する

まずはここから。

「まだ早いかな」と思っていても、

数字を知るだけならリスクはありません。

私も日々勉強中ですが、

家の売却は特別な人だけの話ではない

と感じています。

もし、

・ローンが残っていて不安

・いくらで売れるのか知りたい

・今売るべきか迷っている

という方は、

まずは現状把握から始めてみてください。

知ることが、

最初の一歩です‼︎