不動産を相続したらやるべきこと
相続した不動産、まず何から始めるべき？
親や親族が亡くなり、
突然「不動産を相続することになった」
これは人生で何度も経験すること
ではありません。
・何から手を付ければいいのか分からない
・すぐに売らないといけない？
・放置すると何か問題がある？
・相続税って必ずかかるの？
こうした不安を抱えたまま、
時間だけが過ぎてしまう事も多いです。
この記事では、
相続した不動産について
「まず何から始めるべきか」
「どんな選択肢があるのか」を、
解説します。
相続した不動産はすぐに何かしないといけない？
相続した不動産は、
・所有しているだけで税金がかかる
・管理をしなければ劣化する
・放置するとトラブルにつながる
という特徴があります。
だからこそ、
「売る・貸す・使う・保有する」
どの選択をするにしても、
早めに整理することが大切です。
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①「相続登記」が済んでいるか確認する
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不動産を相続したら、
最初に確認すべきなのが、
名義が誰になっているかです。
・亡くなった方の名義のまま
・何代も前の名義のまま
というケースは、多いです。
2024年からは、
相続登記が義務化されており、
相続を知ってから原則3年以内に登記しないと、
罰金の対象になります。
売却・賃貸・活用のどれを選ぶにしても、
相続登記はほぼ必須になります。
まずは
「名義がどうなっているか」
を確認することが第一歩です。
② 不動産の「現状」を正確に把握する
次にやるべきことは、
相続した不動産の現状を整理することです。
具体的には、
◯土地なのか、建物付きなのか
・土地のみ
・建物付き土地
・マンション
・農地・雑種地など
これによって、
売却方法・評価方法・注意点が大きく変わります。
特に戸建ての場合は、
「建物が使えるのか、土地として考えるのか」が重要な分かれ道になります。
◯空き家か、誰かが住んでいるか
特に空き家の場合は、
「使っていない＝問題がない」
ではなく、
管理不十分によるリスクが高い状態です。
◯築年数はどれくらいか
・築年数
・雨漏り、シロアリの有無
・傾き、大きなひび割れ
・繕履歴があるか
リフォーム前提で価値がある建物もあれば、
解体前提で土地として評価される建物もあります。
◯ 再建築は可能か
・接道義務を満たしているか
・幅員4m以上の道路に接しているか
・旗竿地・私道に問題はないか
もし再建築不可の場合、
・建物を建て替えられない
・買い手が限定される
・売却価格が大きく下がる
といった影響が出てきます。
特に注意したいのが、
「再建築不可」「老朽化」「境界未確定」
といったケースです。
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③ 相続人は誰か？
相続した不動産が、
複数人の共有名義になるケースも多いです。
例えば
・兄弟姉妹で相続
・配偶者＋子どもで相続
などです。
この場合、
・誰が管理するのか
・売却する場合、
全員の同意が取れるか
・将来どうするか
を決めておかないと、
話が進まなくなってしまいます。
不動産は「分けにくい資産」だからこそ、
早い段階で話し合うことが重要になってきます。
④ 相続税がかかるかどうかを確認
相続税は、
相続したら必ずかかる税金ではありません。
ただし、
対象になる場合は、
期限が決まっているため、
早めの確認が重要です。
相続税は、
・基礎控除額を超えるかどうか
・不動産の評価額
・他の相続財産の有無
によって決まります。
相続税は、
不動産だけで決まりません。
次のような財産も合算されます。
・現金・預貯金
・株式・投資信託
・生命保険金
・退職金
必ずしも
「不動産を相続した＝相続税が発生する」
わけではありません。
ただし、
申告期限は相続開始から10か月以内
と決まっているため、
早めに税理士など専門家に相談しましょう。
⑤ 「売る・貸す・使う・保有する」を整理する
相続した不動産には、
主に次の選択肢があります。
◯ 売却する
・現金化できる
・管理の手間がなくなる
・相続人間で分けやすい
一方で、
・思い出のある家を手放す寂しさ
・タイミングによる価格差
といった面もあります。
◯ 賃貸として活用する
・定期的な収入になる
・すぐに手放さなくてよい
ただし、
・修繕費
・管理の手間
・空室リスク
も考慮する必要があります。
◯ 自分や家族が使う
・実家として使う
・セカンドハウスとして利用
という選択もありますが、
固定資産税や維持費は
かかり続けます。
◯ しばらく保有する
「今は決められない」
という場合もあります。
その場合でも、
・定期的な管理
・税金の把握
・将来の方向性
だけは、
必ず考えておきましょう。
⑥ 「空き家」のまま放置しない
相続した不動産の中で、
もっとも問題になりやすいのが
「空き家」です。
・まだ使うか決めていない
・思い出があって手放せない
・忙しくて後回しになっている
こうした理由で、
「とりあえずそのままにしている」
というケースも
非常に多く見られます。
しかし、
不動産の現場では
空き家を放置したことが原因で
後悔する人を数多く見てきました。
空き家は、
持っているだけでリスクが増えていく資産
だということを、
知っておいてください。
⚪️ 空き家を放置すると、何が起きるのか？
◯ 建物の劣化は「住んでいる家」より圧倒的に早い
人が住んでいない家は、
・換気されない
・水を使わない
・温度・湿度の変化を受けやすい
この状態が続くことで、
・カビの発生
・木材の腐食
・給排水管の劣化
・害虫・害獣の侵入
などが急速に進みます。
数年くらい大丈夫だろうと思っていても、
1〜2年で一気に傷むケース もあるので注意が必要です⚠︎
◯ 防犯・近隣トラブルの原因になる
空き家は、
・不法侵入
・不法投棄
・放火のリスク
・不審者の溜まり場
といった問題が起きやすくなります。
さらに、
・雑草が伸び放題
・落ち葉が隣地に飛ぶ
・建物が傾いて見える
など、近隣からの苦情に繫がるケースも多いです。
◯ 固定資産税が高くなることも
空き家は、
一定の条件を満たすと、
「特定空き家」や「管理不全空き家」
に指定される可能性があります。
その場合、
・住宅用地の特例が外れる
・固定資産税が最大6倍になる
といった 大きな負担増 が
起こる可能性があります。
◯ 「いざ売ろう」と思ったときに不利になる
空き家を長期間放置すると、
・建物の傷みが進む
・解体費用が高くなる
・見た目の印象が悪くなる
結果として、
・売却価格が下がる
・買主が見つかりにくくなる
・解体前提でしか話が進まない
という状況になりやすくなります。
「もう少し様子を見てから売ろう」
が一番高く売れるタイミングを逃す
という結果になることもあるので注意です⚠︎
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⑦ 早めに不動産会社へ相談する意味
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相続不動産は、
・法律
・税金
・市場価格
・地域特性
が複雑に絡みます。
すべてを一人で判断するのは、
かなり大変です。
早めに不動産会社へ相談することで、
・売却した場合の価格目安
・賃貸にした場合の可能性
・管理や活用の選択肢
を整理できます。
「売る前提」でなくても相談して大丈夫です◎
【まとめ】
相続した不動産で最も大切なのは、
感情だけで判断しないことです。
・名義
・現状
・相続人
・税金
・活用方法
これらを一つずつ整理していくことで、
「どうするべきか」が
自然と見えてきます。
相続不動産は、
放置すれば負担に、
整理すれば資産になります。
迷ったときは、
一人で抱え込まず、
専門家や不動産会社に相談することが、
後悔しない近道です。
