不動産相続でかかる税金とは？
不動産相続でかかる税金とは？
「親の家を相続することになりそうだけど、
税金ってどれくらいかかるの？」
「相続税ってお金持ちだけの話じゃないの？」
不動産相続のご相談を受けていると、
こうした声を非常によく耳にします。
特に
枚方市や北河内エリアのように、
「親が長年住み続けた一戸建てを相続する」ケースでは、
現金はほとんどないのに
不動産だけが残るという状況も少なくありません。
この記事では、
不動産相続が初めての方でも理解できるように、
・相続で関係する税金の種類
・相続税がかかる・かからない判断基準
よくある勘違いや
事前に知っておきたい注意点を、
解説していきます。
不動産相続でかかる税金は何種類？
まず最初に押さえておきたいのは、
不動産を相続するときに関係する税金は
1つではないという点です。
主に関係してくる税金は、
次の3つです。
・相続税
・登録免許税
・固定資産税（引き継ぎ分）
それぞれ、かかるタイミングも
金額の考え方も違います。
相続税
「相続税」と聞くと、
相続＝高額な税金がかかる
というイメージを持たれる方が
非常に多いのが現実です。
特に、
・親が長年住んできた持ち家がある
・土地付き一戸建てを相続する予定
テレビやニュースで
「相続税対策」という言葉をよく聞く
こうした状況にあると、
「うちも相続税がかかるのでは…」
と不安になりますよね。
ですが、
まず知っておいていただきたい
大切な事実があります。
相続税は「相続した人全員」が
払う税金ではありません。
結論からお伝えすると、
相続税が実際にかかる人は、
全体の約1割前後と言われています。
つまり、 約9割の方は、
相続税を支払っていません
というのが現実です。
「えっ、そんなに少ないの？」
と驚かれる方も多いですが、
これは国税庁の統計からも明らかです。
⚪️ なぜ多くの人は相続税を払わなくていいの？
理由は大きく2つあります。
① 基礎控除額がしっかり設けられているから
② 不動産は思っているより
低く評価されることが多いから
この2点が、
相続税のハードルを大きく下げています。
相続税がかかるかどうかの
判断基準はとてもシンプル。
相続税がかかるかどうかは、
次の計算式で判断されます。
この結果が、
・マイナスまたは0 → 相続税はかかりません
・プラス → 相続税の申告・納税が必要
という仕組みです。
⚪️ 基礎控除額はいくら？
基礎控除額は、
次の計算式で決まっています。
具体例で見てみましょう
例①：配偶者＋子ども1人（相続人2人）
3,000万円 +（600万円 × 2人）
＝4,200万円まで非課税
例②：配偶者＋子ども2人（相続人3人）
3,000万円 +（600万円 × 3人）
＝4,800万円まで非課税
つまり、
この金額以内に相続財産が収まっていれば、
相続税はかかりません。
「家がある＝相続税がかかる」とは限らない
ここで、
多くの方が誤解しやすいポイント
があります。
それは、
「家や土地がある＝相続財産が高額になる」
と思い込んでしまうことです。
実際には、
不動産は「売れる価格」ではなく
「相続税評価額」で計算されます。
この評価額は、
実際の売却価格よりも2〜3割、
場合によってはそれ以上
低くなることが多いです。
そのため、
・郊外の一戸建て
・親が長年住んできた実家
・築年数が経過した住宅
といったケースでは、
不動産があっても相続税がかからない
ということは決して珍しくありません。
「現金が少ない家庭」ほど
相続税が心配になりやすい
「現金や預貯金はそれほど多くないが
土地付きの自宅はある」
というケースです。
こうしたご家庭では、
「現金がないのに、
税金だけ請求されたらどうしよう…」
と不安になりますが、
多くの場合、
基礎控除の範囲内に収まっている
ことがほとんどです。
⚪️まずは「かかるかどうか」を知ることが大切
相続税で一番よくないのは、
・なんとなく不安なまま放置する
・正確な金額を知らないまま悩み続ける
ことです。
実際には、
・相続税がかからないと分かって安心する
・もし超えそうでも、早めに対策が取れる
というケースがほとんどです。
登録免許税
登録免許税とは、
不動産の名義を変更する際に
国へ納める税金です。
相続が発生すると、
・亡くなった方（被相続人）名義のまま
・相続人の名義に変更する
という手続きが必要になります。
この手続きを**相続登記（そうぞくとうき）**といい、
その際にかかる税金が登録免許税です。
相続登記は「やった方がいい」
ではなく「原則やるもの」
以前は、
相続登記をしなくても
大きなペナルティはありませんでしたが、
現在は状況が変わっています。
相続登記は義務化されており、
正当な理由なく放置すると、
罰金が科される可能性もあります。
つまり、
相続登記＝必ず行うべき手続き
と考えておく必要があります。
⚪️ 登録免許税はいくらかかる？
登録免許税の計算方法は、
とてもシンプルです。
ここでいう
「固定資産税評価額」は、
毎年、市町村から送られてくる
固定資産税の納税通知書に
記載されている金額です。
具体例で見てみましょう
例①：固定資産税評価額が1,500万円の場合
→ 1,500万円 × 0.4％ ＝ 6万円
例②：固定資産税評価額が2,500万円の場合
→ 2,500万円 × 0.4％ ＝ 10万円
この金額は、
不動産を売らなくても必ず必要になる費用
という点がポイントです。
⚪️ 相続税がゼロでも登録免許税はかかる
ここで特に注意していただきたいのが、
「相続税がかからない＝税金は一切かからない」
という誤解です。
相続税が基礎控除内で
ゼロだったとしても、
・相続登記をする
・名義を変更する
以上、登録免許税は必ず発生します。
「相続税はなかったのに、
数万円〜十数万円の支払いがあった」
というケースは、
とてもよくあります。
⚪️ 名義変更を放置するとどうなる？
登録免許税を惜しんで
相続登記を先延ばしにすると、
次のような問題が起こります。
・相続人が増えて話がまとまらなくなる
・将来売却したくても売れない
・金融機関の手続きが進まない
・子や孫の代まで権利関係が複雑になる
結果的に、
数万円を惜しんだことで、
何倍もの負担がかかるというケースも
少なくありません。
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固定資産税
固定資産税とは、
1月1日時点の所有者に課税される税金です。
相続が発生した場合、
・亡くなった方が支払っていなかった分
・相続後の期間分
については、
相続人が引き継いで
支払うことになります。
年の途中で相続が発生しても、
「使った月数で日割りになる」
というわけではない点に注意が必要です。
⚪️ よくある勘違い・注意点
⚠︎「相続税がかからない＝何もしなくていい」
これは非常によくある誤解です。
相続税がかからなくても、
・相続登記（名義変更）
・固定資産税の引き継ぎ
・遺産分割協議
は必ず必要です。
特に近年は、
相続登記の義務化も始まっており、
「放置」はできなくなっています。
⚠︎「売らなければ税金はかからない」
不動産を相続して
「売らずに持っているだけ」でも、
・固定資産税
・将来売却時の譲渡所得税
が発生する可能性があります。
相続は「受け取って終わり」ではなく、
その後の管理・維持も含めて
考えることが大切です。
⚪️ 生前から知っておくと安心なポイント
不動産相続でトラブルや負担を減らすためには、
生前からの準備がとても重要です。
・不動産の評価額を把握しておく
・名義や権利関係を整理しておく
・家族で方向性を話し合っておく
これだけでも、
相続後の負担は大きく変わります。
【まとめ 】
不動産相続に関する税金は、
知らないと不安が大きくなりがちですが、
・実際には相続税がかからないケースが多い
・評価額は売却価格より低いことが多い
・事前に知っておけば対策できることが多い
という特徴があります。
「うちはどうなんだろう？」
そう思ったタイミングが、
一番の相談タイミングです。
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