不動産とは？？宅地建物取引士が詳しく解説します
皆さんこんにちは。株式会社FOPE HOMEの宅地建物取引士Aです。このブログでは、不動産に関するさまざまな豆知識をお届けしていきます。
まずは第一回目として、不動産について解説します。「不動産」という言葉は、誰もが聞いたことがあるかと思いますが、その由来や定義をご存知の方は少ないかもしれません。そもそも「不動産」とはなんでしょうか。
株式会社FOPE HOMEは、主に枚方市および京阪沿線の土地・建物を取り扱う不動産業者です。不動産の売買は株式会社FOPE HOMEにお任せください。不動産に関するご相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
不動産とは？？
「不動産」という言葉の意味は、民法により定められています。民法は、日常生活における法的な関係を規律する法律の一つであり、個人や法人の権利や義務、財産の取引、家族関係などに関するルールを定めています。
民法第86条第1項では、「土地及びその定着物は、不動産とする」と定義されています。定着物とは、容易に移動させられないもので、建物や立木、石垣、移動困難な庭石などがこれに該当します。特に建物は、土地から独立した不動産として扱われます。なお地面の土砂は土地そのもので、定着物ではありません。
建物に付属する物置や車庫なども、「屋根および壁を持ち、土地に固定され、目的とする用途に使用できる」基準を満たす場合、独立した不動産として登記されます。立木も同様に独立して登記されることがありますが、それ以外の石垣や庭石などは土地と一体の不動産とされます。
豆知識
日本で民法が制定される明治時代より前は、日本において土地や建物を指す言葉としては「地所」が使われていました。不動産という言葉が定着してから150年ほどしか経過していないということになります。
ちなみに、不動産の対義語に「動産」がありますが、こちらは動かすことのできる財産を指します。「動産」についても民法では明確に定義されています。その定義について少し詳しく見てみましょう。
動産とは？？
「動産」とは、民法第86条第2項で定義されており、その内容は次の通りです。「不動産以外の物は、すべて動産とする」。つまり、土地およびその定着物（建物など）以外はすべて動産に該当します。具体的には、現金、商品、家財などの財産、土地に付着していても定着物でない物（移動可能な庭石など）、そして建物の構成部分とされないもの（障子、ふすま、家具など）も動産とみなされます。
ちなみに、船舶や航空機、自動車などは、土地や建物とは異なり定着物ではありませんが、２０トン以上の大型船舶や航空機は、一般的な不動産と同様に登記や登録が必要とされる場合があります。このため、不動産に準じた取り扱いがなされます。
引渡しと登記
ここまで、不動産と動産の言葉の定義や、その違いを説明してきましたが、動産と不動産は、法律上の取り扱いにおいても違いがあります。
不動産や動産を購入する際、代金を支払うことで物品の所有権が買主に移転します。しかし、購入した物品の所有権を第三者に主張するためには、条件や手続きが必要となります。この条件や手続きを「対抗要件」と呼びます。
①動産の対抗要件「引渡し」
動産の場合、特定の権利（所有権など）を主張するためには「引渡し」が必要となります。例えば、物品を売買する場合、売主が物品を買主に実際に引き渡すことが、買主の所有権を確立する条件となります。
②不動産の対抗要件「登記」
不動産の場合、特定の権利（所有権など）を得るためには「登記」が必要です。つまり、不動産の登記簿にその権利の事実が記録されていることが重要です。他の人に対してその権利を主張するためには、登記されたことが証明される必要があります。実務では、不動産売買契約に基づく決済日と同日に登記を行います。登記手続きは当事者本人がおこないますが、代理申請として司法書士、土地家屋調査士など資格者代理人に依頼するのが一般的です。
登記記録として保存された内容は、誰でも登記事項証明書（登記簿謄本）で確認できます。誰でも閲覧可能だからこそ、他の人に対して権利を主張することができるのですね。
今回は、不動産という言葉の意味とその法的性質について解説しました。いかがでしたでしょうか、「なんだかよく解らない」「不動産の契約って難しそう・・・」そんな不安を抱かれた方はご安心ください。
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