家の建て替えとは？〜新築との違い・費用相場等〜
家の建て替えとは？
【はじめに】
長年住んできた家が古くなってくると、
「リフォームで直すべき？」
「思い切って建て替えた方がいい？」
「新築を買うのと何が違うの？」
と悩む方も多いと思います。
特に、
相続した家や、築30年・40年以上経った戸建の場合、
建物の老朽化、耐震性、間取りの使いにくさなど
が気になってくることがあります。
建て替えは、
古い家の不便さを一気に解消できる
大きな選択肢です。
一方で、
リフォームより費用が高くなりやすく、
工事期間中は仮住まいが必要になるなど、
負担もあります。
この記事では、
・建て替えとは何か
・新築との違い
・建て替え費用の相場
・新築購入との費用比較
・建て替えのメリット・デメリット
・必要な手続き
・建て替え前に確認すべき注意点
について解説していきます。
1. 家の建て替えとは？
家の建て替えとは、
現在建っている建物を解体し、
その土地に新しい建物を建てることです。
たとえば、
築40年の木造住宅を解体して、
新しい2階建て住宅を建てるようなケースが
建て替えにあたります。
建て替えでは、
土地はそのまま使うため、
新たに土地を探す必要はありません。
ただし、
昔建てられた家は、
当時は問題なく建てられていても、
現在の基準では同じ大きさや同じ配置で建てられない
場合があります。
ここはかなり重要です。
特に古い住宅地では、
「今建っているから建て替えも当然できる」と思ってしまいがちですが、
実際には再建築できない土地、
いわゆる再建築不可物件もあります。
2. 建て替えと新築の違いとは？
⚪️ 建て替え
建て替えは、
すでに所有している土地にある建物を壊し、
新しく家を建てる方法です。
特徴としては、
・土地を新たに購入しなくてよい
・住み慣れた場所に住み続けられる
・古い建物の解体が必要
・工事中の仮住まいが必要になることが多い
・解体費・仮住まい費・引越し費用がかかる
・現在の法規制に合わせる必要がある
という点があります。
⚪️ 新築購入
一方で、
新築購入という場合は、
一般的には新しく建てられた建売住宅や、
新たに土地を購入して注文住宅を建てることです。
特徴としては、
・土地も含めて新しく探すことが多い
・エリアを自由に選びやすい
・建売なら完成物件を見て購入できる
・注文住宅なら土地探しから始める
・土地代が必要になる
・住み慣れた場所を離れる可能性がある
という違いがあります。
3. 建て替え費用の相場はいくら？
建て替え費用は、
建物の大きさ、構造、仕様、
解体費などによって大きく変わります。
ざっくり言うと、
一般的な木造2階建て住宅を建て替える場合、
総額で3,000万円〜5,000万円前後を見ておくケース
が多いです。
ただし、
これは「建物本体だけ」ではありません。
実際には、
次のような費用がかかります。
・建て替えにかかる主な費用
・既存建物の解体費
・新築建物の建築費
・地盤調査費
・地盤改良費
・外構工事費
・設計費
・建築確認申請費
・登記費用
・住宅ローン関係費用
・火災保険・地震保険
・仮住まい費用
特に見落としやすいのが、
解体費・仮住まい費・外構費・地盤改良費です。
建物本体の見積もりだけを見て「予算内」と思っていても、
こうした費用を入れると
一気に総額が上がることがあります。
⚪️ 建て替え費用の内訳目安
項目 目安
解体費 100万円〜300万円前後
建物本体工事費 2,500万円〜4,000万円前後
付帯工事費 200万円〜600万円前後
外構費 100万円〜300万円前後
仮住まい・引越し費 100万円〜250万円前後
登記・ローン・保険等 100万円〜300万円前後
合計. 3,000万円〜5,000万円前後
もちろん、
建物の規模や仕様によっては、
5,000万円を超えることもあります。
4. 建て替えのメリット
建て替えには、
リフォームや住み替えにはないメリットがあります。
メリット⑴：住み慣れた場所に住み続けられる
建て替えの一番大きなメリットは、
今の土地に住み続けられることです。
特に子どもがいる家庭や、
高齢のご家族がいる家庭では、
住み慣れた場所から離れないことは大きな安心です。
メリット⑵：土地代がかからない
すでに土地を所有している場合、
新たに土地代を払う必要がありません。
新築住宅を土地から購入する場合、
土地代が総額を大きく押し上げます。
その点、
建て替えは土地代が不要なため、
予算を建物や設備に回しやすいです✳︎
メリット⑶：耐震性・断熱性・省エネ性能を高められる
古い家では、
耐震性や断熱性が現在の住宅と比べて
弱いことがあります。
建て替えをすれば、
現在の基準に合わせた家づくりができるため、
・耐震性能
・断熱性能
・気密性能
・省エネ性能
・換気性能
・バリアフリー性
などを高めることができます。
建て替えによって、
暮らしの快適性を大きく改善できる可能性があります。
5. 建て替えのデメリット
一方で、
建て替えには注意すべき点もあります。
デメリット⑴：費用が高くなりやすい
建て替えは、
リフォームと比べると費用が高くなりやすいです。
建物をすべて壊して新しく建てるため、
建築費に加えて解体費や仮住まい費も
必要になります。
特に最近は建築資材や人件費の上昇により、
住宅建築費は高くなっています。
デメリット⑵：仮住まいが必要になる
現在の家を解体するため、
工事中は別の場所に住む必要があります。
仮住まいには、
・家賃
・敷金・礼金
・仲介手数料
・引越し費用
・駐車場代
などがかかります。
また、引越しも1回ではなく、
2回必要になることが多いです。
デメリット⑶：今と同じ大きさで建てられない場合がある
昔の家を建て替える場合、
現在の法規制によって、
今より小さい家しか建てられないことがあります。
「今この大きさの家が建っているから、
新しい家も同じ大きさで建つ」とは限りません。
6. 建て替えに必要な手続き
建て替えには、
いくつかの手続きが必要です。
大まかな流れは次のようになります。
① 建て替えできる土地か確認する
まずは、
土地の法的条件を確認します。
ここを最初に確認しないと、
計画が進んでから「思っていた家が建てられない」
となる可能性があります。
↓
② 建築会社・ハウスメーカーに相談する
この段階で、
・建物の希望
・予算
・家族構成
・間取り
・建て替え時期
・仮住まいの必要性
・解体の範囲
などを整理します。
複数社に相談すると、
費用や提案内容の違いがわかりやすいです。
↓
③ 解体工事の見積もりを取る
建て替えでは、
既存建物の解体が必要です。
解体費は建物の構造や大きさ、
前面道路、隣地との距離、残置物の量などによって変わります。
↓
④ 建築確認申請を行う
新しい家を建てるには、
建築確認申請が必要です。
建築確認とは、
計画している建物が建築基準法などのルールに
適合しているか確認する手続きです。
通常は建築会社や設計士が手続きを進めます。
↓
⑤ 仮住まい・引越しの準備
工事期間中の住まいを確保します。
↓
⑥ 解体・新築工事・登記
仮住まいへ移った後、
既存建物を解体し、新しい家を建築します。
完成後には、
建物表題登記、所有権保存登記、
抵当権設定登記などの登記手続きが必要になります。
【まとめ】
家の建て替えとは、
今ある建物を解体し、
同じ土地に新しい家を建てることです。
新築購入との違いは、
土地を新たに買うかどうか、
解体や仮住まいが必要かどうかにあります。
費用としては、
一般的な木造戸建の建て替えで
総額3,000万円〜5,000万円前後を目安に考えるケースが多いですが、
建物の規模や仕様、解体条件等によって大きく変わります。
建て替えで一番大切なのは、
最初にその土地で希望する家が本当に建てられるかを
確認することです。
建物のデザインや間取りを考える前に、
接道、建ぺい率、容積率、セットバック、法規制、住宅ローン、
仮住まい費用まで整理しておくことが大切です。
建て替えは、
簡単な選択ではありません。
でも、
住み慣れた土地を活かしながら、
これからの暮らしに合った家をつくれる大きなチャンスでもあります。
「古くなったから建て替える」だけではなく、
これから先、家族がどんな暮らしをしたいのか
を考えながら、
無理のない計画で進めていきたいですね。
