土地売却の流れと必要書類まとめ〜売却前に知っておきたい手続き〜
土地売却の流れと必要書類をわかりやすく解説
【はじめに】
こんにちは。
不動産会社で事務として働きながら、
日々いろいろなことを勉強している者です。
最近、
土地の売却に関する書類を扱う機会があり、
「土地売却って実際どんな流れで進むんだろう？」
と気になりました。
そこで今回、
「土地売却の流れ」と「必要書類」について、
私自身も気になって調べたり、
社内の担当者に聞いてみたりして整理してみました‼︎
土地の売却を考えている方や、
これから検討している方の参考になれば嬉しいです✻
土地売却の基本的な流れ
まずは、
土地売却がどのような流れで進むのかを
調べてみました。
大きく分けると、
次のような流れになります。
それぞれを
もう少し詳しく見ていきます。
① 土地の価格査定
土地売却の最初のステップは、
「いくらで売れるのか」を
知ることです。
これを「査定」と呼びます。
査定では、
・周辺の土地価格
・路線価
・公示地価
・土地の形状
・接道状況
・面積
などを基準に価格を算出します。
特に重要になるのが
・接道状況
・用途地域
・建ぺい率 / 容積率
だそうです。
② 不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定価格を確認したあと、
売却を依頼する不動産会社と
媒介契約を結びます。
媒介契約とは、
簡単に言うと
「この土地の売却活動をお願いします」
という契約です。
媒介契約には3種類あります。
⚪️専属専任媒介
→1社のみ依頼
⚪️専任媒介
→1社のみ依頼（自己発見可）
⚪️一般媒介
→複数社依頼可能
私も最初は違いが分かりませんでしたが、
営業の方に聞いてみると
「早く売りたいなら専任媒介が多い」
ということでした。
③ 売却活動
媒介契約を結ぶと、
不動産会社が売却活動を始めます。
具体的には、
・不動産ポータルサイト掲載
・レインズ登録
・顧客紹介
・チラシ
・現地看板
などです。
土地の場合は、
建築会社や不動産業者からの問い合わせも
多いそうです。
また、
土地売却では
・建築条件
・分筆の可能性
・造成の必要性
などもチェックされます。
④ 売買契約
買主が決まると土地売買契約
を結びます。
このときに
・売買価格
・引渡し時期
・特約
などが決定します。
契約時には手付金が
支払われることが一般的です。
手付金の相場は
売買価格の5〜10％
と言われています。
⑤ 決済・引き渡し
契約後、準備が整うと
“決済・引き渡し”
が行われます。
ここでは
・残代金支払い
・所有権移転登記
・固定資産税精算
などが行われます。
司法書士が立ち会うケース
が多いそうです。
私も決済の書類を見たことがありますが、
かなり多くの書類が準備されていました。
土地売却で必要になる書類
ここが一番気になった部分だったので、
私も調べてみました。
土地売却では、
次のような書類が必要になります。
⚪️登記識別情報（権利証）
土地の所有者であることを
証明する書類です。
以前は権利証
と呼ばれていました。
現在は
“登記識別情報通知”
という書類になっています。
⚪️固定資産税納税通知書
土地の固定資産税額を
確認するために必要です。
毎年4〜6月頃に
市区町村から届く書類です。
⚪️身分証明書
本人確認のため
・運転免許証
・マイナンバーカード
などが必要になります。
⚪️印鑑証明書
登記手続きで必要になります。
市役所で取得できます。
⚪️実印
売買契約書や登記書類に使用します。
⚪️境界確認書
土地の境界を確認する書類です。
土地売却では、
境界トラブルを防ぐため
重要な書類になるそうです。
⚪️測量図
土地の正確な面積や形状を示す図面です。
ない場合は
測量が必要になるケース
もあるそうです。
土地売却にかかる費用はどれくらい？
土地を売却するとき、
売却価格ばかりに目がいきがちですが、
実際にはいくつかの費用がかかります。
私も最初は
「土地を売るとお金が入るだけなのかな？」
と思っていたのですが、
いくつかの費用が発生することが分かりました。
ここでは、
土地売却でかかる主な費用を整理してみます‼︎
⚪️ 仲介手数料
土地売却で一番大きい費用が
仲介手数料です。
これは、
不動産会社が売却活動を行い、
買主を見つけたときに支払う成功報酬です。
法律で上限が決まっていて、
となります。
例えば、
◯ 土地価格
3000万円の場合
↓
3000万円 × 3％ + 6万円
＝ 96万円
そこに消費税が加わるため、
約105万円程度
が仲介手数料になります。
私も最初は「意外と大きい」と思いましたが、
広告や交渉、契約手続きなどを含めた費用
と考えると納得できました。
⚪️ 印紙税（売買契約書の税金）
土地売買契約書には
印紙税がかかります。
これは契約金額によって変わります。
例えば、
契約金額 印紙税
1000万円超〜5000万円以下 1万円
5000万円超〜1億円以下 3万円
※軽減措置が適用される場合があります。
契約書に収入印紙を貼ることで
納税する仕組みです。
⚪️ 登記費用（抵当権抹消など）
住宅ローンが残っている土地を売却する場合は、
抵当権抹消登記
が必要になります。
この手続きを司法書士に依頼することが多く、
費用は
“1〜2万円程度”
が一般的です。
司法書士報酬を含めると
“2〜5万円程度”
になるケースもあります。
⚪️ 測量費用（境界確認）
土地売却で意外と重要なのが
測量費用です。
もし境界がはっきりしていない場合、
土地家屋調査士に依頼して
測量を行うことがあります。
費用の目安は
内容 費用
簡易測量 10万円〜30万円
確定測量 50万円〜80万円
土地の広さや隣地状況によって
金額は変わります。
「境界がはっきりしている土地は売れやすい」
という話もありました。
⚪️ 譲渡所得税
土地を売って利益が出た場合は、
譲渡所得税がかかります。
計算は
売却価格 − 取得費 − 諸費用
＝ 譲渡所得
になります。
税率は所有期間で変わります。
所有期間 税率
5年以下 約39％
5年超 約20％
つまり、
長く所有している土地の方が
税率が低くなります。
⚪️ 土地売却費用の目安
営業の方に聞いてみると、
売却価格の5〜10％程度
が費用としてかかるケースが多いそうです。
もちろん、
・測量の有無
・解体の有無
・ローン残債
によって大きく変わります。
土地売却でよくある質問
調べている中で、
よくある疑問もまとめてみました。
⚪️売却にはどれくらい期間がかかる？
土地売却は
“3〜6ヶ月程度”
かかることが多いそうです。
ただし
・立地
・価格設定
・土地条件
によって大きく変わるようです。
⚪️古い土地でも売れる？
古い土地でも売却できます。
ただし、
・接道状況
・再建築可否
・用途地域
によって価格は変わります。
⚪️境界が不明な場合は？
その場合、
測量を行うことが多いそうです。
境界トラブルは
売却トラブルの原因になるため、
事前確認が重要です。
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【まとめ】
今回、
土地売却について調べてみて感じたのは、
事前準備がとても重要
ということでした。
特に
・書類の準備
・境界確認
・価格査定
この3つが
スムーズな売却のポイントになるようです✧
私自身もまだまだ勉強中ですが、
土地売却は流れを理解しておくことで
安心して進められると感じました。
土地売却を検討している方は、
まずは
査定をして土地の価値を知ること
から始めてみるのも良いかもしれません◎
