不動産投資の利回りとは？

表面利回りと実質利回りの違いをわかりやすく解説

「利回り」です。

物件情報サイトや営業資料には、

• “利回り8％”

• “高利回り物件”

• “想定利回り10％”

  
  

といった数字が並んでいますが、

「この数字って何を基準にしているの？」
「本当にその利回りで運用できるの？」

と疑問に思われたことは

ありませんか？

実は、

不動産投資の利回りには
いくつか種類があり、

見方を間違えると失敗につながる
重要なポイントでもあります。

この記事では、

• 
  

  ・不動産投資における利回りの基本

• 
  

  ・表面利回りと実質利回りの違い

• 
  

  ・数字に惑わされない考え方

• 
  

  ・利回りを見るときの注意点

  
  

を初心者の方にもわかりやすく

解説していきます。

そもそも不動産投資の「利回り」とは？

利回りとは「投資効率」を表す指標

利回りとは簡単に言うと、

「投資した金額に対して、

1年間でどれくらい収益が見込めるか」

をパーセンテージで表したものです。

たとえば、

• 1,000万円を投資して

• 年間50万円の収益が得られる

場合、利回りは5％となります。

つまり利回りは、
不動産投資の“成績表”のようなもの

と考えると分かりやすいでしょう。

⚪️ 利回りは「家賃収入」をもとに計算される

不動産投資の利回りは、
株や投資信託のように

値動きで利益を出すものではなく、
毎月の家賃収入をベースに

考えるのが特徴です。

そのため利回りは、

• 
  

  ・家賃がいくらか

• 
  

  ・物件価格がいくらか

という、
とても現実的な数字から

算出されます。

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なぜ利回りが重視されるのか？

不動産投資では、

• 
  

  ・物件価格

• 
  

  ・家賃

• 
  

  ・維持費

など、

条件が物件ごとに

大きく異なります。

そこで利回りを使うことで、

• ・高い物件

• 
  

  ・安い物件

• 
  

  ・家賃が高い物件

• 
  

  ・家賃が低い物件

を同じ基準で

比較できるようになります。

つまり利回りは、

【 物件同士を比べるための共通言語】

とも言える存在です。

⚪️ 利回りは「利益」ではなく「目安」

ここで非常に大切な

ポイントがあります。

それは、
利回り＝そのまま手元に残る利益ではない
という点です。

たとえば、

• 利回り8％と書かれた物件でも

• 実際には管理費や修繕費がかかる

  
  

ため、
実際の利益はもっと少なくなることが

ほとんどです。

利回りはあくまで、

 「この物件は、

どれくらいの収益力がありそうか」

を判断するための目安の数字です。

表面利回りとは？

⚪️ 表面利回りの計算方法

表面利回り（グロス利回り）は、
次の計算式で求められます。

年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

例：

• 物件価格：2,000万円

• 月額家賃：10万円

年間家賃収入は
10万円 × 12か月 = 120万円

120万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 表面利回り6％

この6％という数字が、
物件情報でよく目にする

「利回り」です。

⚪️ 表面利回りの特徴

表面利回りには、

次のような特徴があります。

• ・計算がシンプルで分かりやすい

• 
  

  ・物件同士を比較しやすい

• 
  

  ・広告や資料に使われやすい

一方で、

大きな注意点もあります。

⚪️ 表面利回りの落とし穴

表面利回りには、

• ・管理費

• 
  

  ・修繕費

• 
  

  ・固定資産税

• 
  

  ・空室リスク

• 
  

  ・購入時の諸費用

といった
実際にかかる支出が

一切含まれていません。

つまり表面利回りは、

「満室で、何の支出もなかった場合

の理論上の数字」

なのです。

そのため、

• ・表面利回りが高い

• 
  

  ・実際には手元にお金が残らない

というケースも珍しくありません。

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実質利回りとは？

⚪️ 実質利回りの計算方法

実質利回り（ネット利回り）は、
実際の支出を考慮して計算します。

（年間家賃収入 － 年間支出） ÷
（物件価格 ＋ 購入時諸費用） × 100

年間支出には、

次のようなものが含まれます。

• ・管理費・修繕積立金

• 
  

  ・固定資産税・都市計画税

• 
  

  ・火災保険料

• 
  

  ・修繕費

• 
  

  ・空室による家賃ロス

  
  

⚪️ 実質利回りの具体例

先ほどの例を使って

考えてみましょう。

• 物件価格：2,000万円

• 年間家賃収入：120万円

• 年間支出：30万円

• 購入時諸費用：100万円

（120万円 − 30万円） ÷
（2,000万円 + 100万円） × 100
= 約4.3％

表面利回り6％だった物件が、
実質利回りでは4％台になることも

珍しくありません。

⚪️ 表面利回りと実質利回りの違いまとめ

不動産投資では、

◯ 表面利回りは「入口」
◯ 実質利回りは「現実」

と考えると分かりやすいです。

利回りが高ければ良い物件なのか？

結論から言うと、
利回りが高い＝良い物件とは限りません

「利回りが高い物件を選べば安心」

と思いがちですが、
実際の不動産投資は

そう単純ではありません。

利回りが高い物件には、
次のような理由が

隠れていることがあります。

• ・エリアの需要が弱い

• 
  

  ・空室リスクが高い

• 
  

  ・修繕費がかかりやすい

• 
  

  ・築年数が古い

逆に、

• 
  

  ・利回りは低め

• 
  

  ・空室が出にくい

• 
  

  ・長期的に安定

という物件も多く存在します。

⚪️ 利回りを見るときに大切な考え方

不動産投資で本当に大切なのは、

• 
  

  ・数字の高さ

• 
  

  ・一時的な収益

ではなく、

【長く安定して運用できるかどうか】

です。

そのためには、

• 
  

  ・表面利回りだけで判断しない

• 
  

  ・実質利回りを必ず確認する

• 
  

  ・将来の修繕・空室も想定する

といった視点が欠かせません。

不動産投資で利回りを見る際には、

• 「なぜこの利回りなのか？」

  
  

• 「この数字はどうやって計算されているのか？」

  
  

を必ず考える必要があります。

ただ数字を見るのではなく、

• 
  

  ・家賃設定は現実的か

• 
  

  ・空室は想定されているか

• 
  

  ・将来の修繕は考慮されているか

といった背景まで理解することで、
初めて意味のある利回り判断

ができます。

⚪️ 枚方市・北河内エリアでの利回りの考え方

枚方市や北河内エリアでは、

• 
  

  ・都心ほど利回りは高くない

• 
  

  その分、

  居住ニーズが安定している

という特徴があります。

短期的な高利回りを狙うよりも、

• 
  

  ・空室を出さない

• 
  

  ・長く貸し続ける

という考え方の方が、
結果的に安定した投資になる

ケースが多いです。

【 まとめ 】

｜利回りは「数字の意味」を理解することが重要

不動産投資の利回りは、

• 
  

  ・表面利回り

• 
  

  ・実質利回り

  
  

という2つを正しく理解することが、
成功への第一歩です。

数字だけに惑わされず、

• 
  

  ・何が含まれている数字なのか

• 
  

  ・自分の投資目的に合っているか

を考えることで、
後悔のない不動産投資につながります。

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