離婚による不動産売却で損しないために｜枚方市で確認したい5つのポイント
【 はじめに 】
離婚を考えることになったとき、
結婚後に購入した戸建やマンションがあるご家庭では、
「この家をどうするのか」という大きな問題が出てきます。
不動産売却だけでなく、
住宅ローンや財産分与、名義、税金まで考えなければなりません。
特に離婚時の不動産は、単純に「家がいくらで売れるか」だけで判断できないのが難しいところです。
例えば3,500万円で売却できる家でも、
住宅ローンが3,300万円残っている場合と、1,500万円しか残っていない場合では、
売却後に残る金額が大きく違います。
そのため、枚方市で離婚に伴う不動産売却を検討する場合は、
まず現在の不動産価格・住宅ローン残高・登記名義・財産分与の方針を整理することが大切です。
1．離婚するときに家をどうする？主な選択肢は3つ
離婚時に夫婦が所有している自宅については、大きく分けると3つの選択肢があります。
①不動産を売却して現金化する
売却代金から住宅ローンや売却費用などを精算し、残った金額について財産分与を行います。
②夫または妻のどちらかが家を取得して住み続ける
この場合は所有権名義や住宅ローンの名義、
残っているローンを誰が返済するのかなどを整理する必要があります。
③離婚後も夫婦で共有したまま不動産を残す
ただ、将来売却するときに再び元配偶者との話し合いが必要になる可能性があるため、
長期間共有状態を残す場合は慎重に判断しましょう。
2．まず確認したいのは「家の名義」と「住宅ローンの名義」
離婚による不動産売却で最初に確認したいのが、不動産の所有名義です。
例えば、
・夫単独名義
・妻単独名義
・夫婦2分の1ずつの共有名義
・夫3分の2・妻3分の1
など、家庭によって異なります。
共有名義の家を第三者へ売却する場合には、
基本的に共有者全員が売却に協力する必要があります。
そのため、
「夫は売却したいけれど妻は売却したくない」という状態では、
通常の売却をそのまま進めることは難しくなります。
また、不動産の名義と住宅ローンの名義は必ずしも同じではありません。
例えば、
・不動産は夫婦共有
・住宅ローンは夫単独
というケースもあります。
まず登記事項証明書で所有者と持分を確認し、
金融機関の返済予定表などで住宅ローン残高を確認しておくことが重要です‼︎
3．離婚時の家は財産分与の対象になる？
財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して取得した財産を、離婚時または離婚後に分けることをいいます。
裁判所もこのように財産分与を説明しています。
例えば結婚後に夫婦で購入し、住宅ローンを返済してきた自宅であれば、
登記名義が夫だけだったとしても、財産分与を検討する対象になることがあります。
ここで注意したいのは、
「夫名義だから家は全部夫のもの」という訳ではありません。
反対に、結婚前から一方が所有していた不動産や、
相続・贈与などで取得した財産については、夫婦で形成した財産とは扱いが異なる可能性があります。
どこまで財産分与の対象になるかについて争いがある場合は、弁護士などへ確認する必要があります。
4．2026年4月から財産分与を請求できる期間が変わった
離婚を検討している方に特に知っておいてほしいのが、2026年の制度変更です。
2026年4月1日以降に離婚した場合、
離婚後に財産分与について話し合いがまとまらなければ、
離婚した日の翌日から5年以内であれば、家庭裁判所へ財産分与の調停・審判を申し立てることができます。
一方、2026年4月1日より前に離婚した場合については、原則として従来どおり2年が基準になります。
以前より期間は長くなりましたが、
住宅ローン、固定資産税、マンションなら管理費・修繕積立金など、
不動産を所有している間にも負担が続く為、放置するのはおすすめできません。
5．住宅ローンが残っていても家は売却できる？
離婚時の不動産売却で特に多いのが、
「住宅ローンが残っているけれど売れますか？」という疑問です。
住宅ローンが残っているからといって、それだけで売却できないわけではありません。
重要なのは、
売却時に住宅ローンを完済して抵当権を抹消できるかという点です。
例えば、
売却価格 3,500万円
住宅ローン残高 2,500万円
であれば、売却代金から住宅ローンを返済し、
売却諸費用などを精算した残額を財産分与の対象として検討できます。
まずは現在のローン残高と査定価格を並べてみることがスタートになります。
6．「アンダーローン」と「オーバーローン」で考え方が変わる
離婚による不動産売却では、
「アンダーローン」「オーバーローン」という言葉を知っておくと分かりやすいです。
◯ アンダーローン
不動産の売却価格が住宅ローン残高を上回る状態です。
例えば、
売却価格：3,500万円
住宅ローン：2,000万円
なら、ローンを完済しても一定の金額が残ります。
この残った財産について、夫婦間で財産分与を検討します。
◯ オーバーローン
反対に、
売却価格：3,000万円
住宅ローン：3,500万円
のように、売却価格よりローン残高の方が大きい状態です。
この場合、通常の売却で抵当権を抹消するには
不足額をどのように解消するかを金融機関と確認する必要があります。
そのため離婚の話し合いを進める前に、
住宅ローン残高－不動産の想定売却価格
を確認しておくことが非常に重要です。
7．まず査定を取る
不動産価格は、購入した当時の価格ではなく、
現在の市場状況や土地面積、建物の築年数、駅までの距離、道路状況、
マンションなら階数や管理状態などによって変わります。
例えば購入価格が4,000万円だったとしても、現在の査定価格が3,000万円の場合もあれば、
周辺相場の上昇などによって購入時より高く売却できるケースもあります。
だからこそ離婚時の不動産では、
購入価格ではなく「現在いくらで売れそうなのか」を知ることが大切です‼︎
特に財産分与の金額を決める前に査定を取っておけば、
夫婦双方が共通の数字をもとに話し合いやすくなります。
8．離婚前に売る？離婚後に売る？
離婚による不動産売却で悩みやすいのが売却のタイミングです。
◯ 離婚前に売却する場合
夫婦で連絡が取れ、売却について協力できるのであれば、
離婚前に不動産を売却して住宅ローンまで整理しておく方法があります。
売却価格が確定するため、
「家をいくらとして財産分与するか」で揉めにくくなるメリットがあります。
離婚後に不動産のことで何度も連絡を取らなくてもよくなる点も大きいでしょう。
◯ 離婚後に売却する場合
離婚を先に成立させ、その後に不動産を売却する方法もあります。
ただし共有名義のまま残すのであれば、
売却手続きで元配偶者の協力が必要になることがあります。
また、財産分与として家そのものを一方へ移す場合には税務上の注意点もあります。
どちらが正解というわけではありませんが、
離婚後にできるだけ関係を残したくないのであれば、
離婚成立前から不動産処分の方向性を話し合っておくことが大切です。
9．どちらか一方が家に住み続ける場合の注意点
子どもの学校を変えたくないなどの理由から、
「妻と子どもがそのまま家に住み、夫が住宅ローンを払い続ける」
という話になることがあります。
住宅ローンと所有権を別々に考える必要があります。
例えば住宅ローン名義が夫のまま、妻が家を取得することを希望しても、
夫婦間の合意だけで住宅ローン債務者を自由に妻へ変更できるとは限りません。
住宅ローン契約には金融機関が関係しているため、
名義変更や債務引受などについては金融機関への確認が必要です。
10．財産分与で家を相手へ渡すと税金がかかることがある
離婚の財産分与として土地や建物を相手へ渡した場合、
国税庁は、不動産を渡した側に譲渡所得課税が生じる場合があるとしています。
この場合、財産分与した時点の土地・建物の時価を収入金額として譲渡所得を計算します。
さらに、不動産を財産分与で受け取った側は、
原則として財産分与を受けた日の時価で取得したものとして扱われます。
不動産そのものを財産分与する場合は、売却とは異なる税務関係が生じるため、
金額が大きい場合は税理士への事前確認がおすすめです。
11．「3,000万円特別控除」も確認
離婚に伴ってマイホームを第三者へ売却し、利益が出た場合には譲渡所得が発生することがあります。
譲渡所得は基本的に、
売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
という考え方で計算します。
一定の要件を満たすマイホームを売却した場合には、
譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。
また、共有名義のマイホームを売った場合は、
特例を利用できるかどうかを共有者ごとに判定し、
要件を満たす共有者については1人につき最高3,000万円の特別控除を受けられる仕組みです。
離婚時には税金まで忘れずに確認しておきたいですね。
12．売却して損が出た場合にも特例がある
不動産売却では必ず利益が出るわけではありません。
購入価格より低い価格で売却し、住宅ローンが残っているケースもあります。
一定の条件を満たすマイホームについては、
譲渡損失を給与所得などと損益通算し、控除しきれなかった金額をその後の年へ繰り越せる特例があります。
特に住宅ローン残高が売却価格を上回るケースでは確認しておきたい制度です。
売却益が出る場合と損失が出る場合の両方について確認しておくと安心です。
13．離婚時の不動産売却で最初に整理したいポイント
話が複雑になりやすい離婚時の不動産ですが、最初に確認する内容はそれほど多くありません。
まず、
①不動産の名義は誰か
②住宅ローン残高はいくらか
③現在いくらで売却できそうか
④売った後にいくら残りそうか
⑤夫婦のどちらかが住み続けたいのか
⑥売却するならいつまでに売りたいのか
を整理します。
この6点が分かるだけでも、
「売却した方がよいのか」
「どちらかが取得できるのか」
「住宅ローンを完済できるのか」
がかなり見えやすくなります。
【 まとめ 】
離婚するときの不動産は、
・売却する
・夫婦のどちらかが取得する
・共有のまま残す
など、いくつかの選択肢があります。
その中でどの方法が良いのかを判断するには、
まず現在の不動産価格と住宅ローン残高を把握する必要があります。
特に住宅ローンが残っている場合は、
「家はいくらで売れるか」－「ローンはいくら残っているか」
を確認することで、売却後に財産が残るのか、不足額が出るのかが分かります。
枚方市で離婚に伴う戸建・マンション・土地の売却を検討している場合は、
いきなり「売る・売らない」を決めるのではなく、
まず査定をして現在の資産価値を確認し、住宅ローン残高と比較することから始めてみましょう。
不動産価格が分かれば、財産分与についても具体的な数字で話し合いやすくなります。
※本記事は2026年8月時点の公的情報をもとにした一般的な解説です。
