親名義の家を売却するには？代理・認知症・成年後見・必要な手続きをわかりやすく解説
【はじめに】
こんにちは。
親が高齢になって施設へ入ることになったり、
実家に住む人がいなくなったりすると、
「もう誰も住まないなら売却した方がいいのかな」と考えることがありますよね。
そのときによく出てくるのが、
「親名義の家を、子どもが代わりに売ることはできるの？」という疑問です。
親の家なので、家族で話がまとまっていれば子どもが手続きを進められそうに思えますが、
不動産はそう単純ではありません。
今回は、親名義の家を売却する方法、売却代金や税金まで、
私なりに分かりやすく整理していきます。
1．まず確認したいのは「家の名義が誰になっているか」
親の家を売却する話が出たら、最初に確認したいのが、
現在の所有者は誰なのかということです。
「昔から父の家だから父名義だと思っていた」としても、
実際に登記事項証明書を確認すると、
・父と母の共有
・祖父の名義が残っている
・土地と建物で所有者が違う
といったケースがあります。
不動産売却では、
基本的に登記されている所有者を確認したうえで手続きを進めます。
そのため、「実家だから」ではなく、
登記上の所有者が誰なのかを最初に確認することが大切です。
2．親名義なら、売主はあくまで「親」
例えば、
父名義の土地・建物を売却する場合、売主は父です。
子どもが不動産会社へ相談したり、査定を依頼したりすること自体はできますが、
「売ります」という最終的な意思は、原則として所有者である父が決めます。
つまり、
・子どもが住んでいる
・固定資産税を子どもが払っている
・管理を全部子どもがしている
というだけで、子どもに所有権が移るわけではありません。
家族の中で誰が管理しているかと、
法律上誰の不動産なのかは別なんですね。
3．親が元気なら、通常どおり売却できる
親本人に十分な判断能力があり、
「この家を売りたい」という意思が明確であれば、
通常の不動産売却と基本的には同じです。
例えば、
・不動産会社へ査定依頼
・媒介契約
・売却活動
・売買契約
・決済・引渡し
という流れで進みます。
子どもが一緒に相談したり、
書類整理や内覧対応を手伝ったりすることもできます。
ただし最終的には、売主本人である親の意思確認が重要になります。
4．親が遠方に住んでいても売却できる？
親が遠方に住んでいる場合、
「何度も不動産会社まで来てもらうのは大変」ということがあります。
例えば、
・親は九州
・売却する家は大阪
・子どもは大阪在住
というケースです。
この場合、親本人が売却について理解しており、意思が明確であれば、
子どもを代理人として売却手続きを進める方法があります。
不動産登記の手続でも、代理人へ権限を委任するための委任状が使われます。
5．子どもが代理人になる場合は「委任状」が重要
親の代わりに子どもが売買契約などを行う場合には、
何を代理する権限があるのかを明確にします。
例えば、
・売買契約を締結する権限
・売買代金を受領する権限
・登記手続に関する権限
・固定資産税等の精算
などです。
「家のことは全部息子に任せています」
という口頭だけでは、取引相手や司法書士が判断できません。
そのため、具体的な権限を記載した委任状を準備することが大切です。
6．委任状があれば親本人は何もしなくていい？
そうとも限りません。
不動産は高額な財産なので、
不動産会社や買主側などから、
所有者本人の意思確認を求められるのが一般的です。
代理人を立てたからといって、
親本人の存在確認や売却意思の確認が一切なくなるわけではありません。
7．親が老人ホームに入居している場合は売れる？
親が介護施設や老人ホームに入居している場合でも、
判断能力が十分にあれば売却できます。
例えば、
身体的には介護が必要、外出は難しい
でも契約内容は理解できるという場合です。
この場合は、
・子どもが代理人になる
・司法書士が施設へ本人確認に行く
などの方法で取引を進められるケースがあります。
大切なのは、
不動産を売るという行為を本人が理解し、意思表示できるかです。
8．認知症になった親名義の家は売れる？
ここが親名義不動産で最も注意したいところです。
親が認知症だからといって、
必ず不動産が売れないというわけではありません。
ただし、
売却価格や契約内容を理解して判断できない状態の場合、
本人による通常の売買契約は難しくなります。
9．判断能力が低下している場合は成年後見制度を検討
親本人が不動産売却を判断できない状態の場合には、
成年後見制度を利用する方法があります。
法定後見制度には、
本人の判断能力の程度に応じて、
・後見
・保佐
・補助
の3種類があります。
「後見」は判断能力が欠けているのが通常の状態の方、
「保佐」は判断能力が著しく不十分な方、「補助」は判断能力が不十分な方を対象としています。
家庭裁判所が成年後見人等を選任し、
必要な範囲で本人に代わって財産管理や契約を行います。
10．成年後見人なら自由に家を売れる？
成年後見人が本人の居住用不動産を売却する場合には、
家庭裁判所の許可が必要です。
現在住んでいる家だけでなく、施設へ入居する前に住んでいた家や、
将来戻って住む可能性のある住宅なども居住用不動産に含まれます。
家庭裁判所の許可を得ずに処分した場合、その処分は無効になると案内されています。
つまり、
「施設に入ったから空き家になった実家」でも注意が必要なんですね。
11．家庭裁判所は何を確認する？
例えば成年後見人が親の自宅を売却する場合、
・本当に売却する必要があるのか
・売却価格は妥当か
・本人に不利益がないか
などが確認されます。
大阪家庭裁判所では、居住用不動産の売却許可申立てについて、
・売買契約書案
・固定資産評価証明書
・不動産会社の査定書
などを提出資料として案内しています。
査定価格より低く売却する場合には、
その理由を説明する資料も求められています。
12．介護施設の費用を払うための売却もある
親名義の家を売る理由として、
・老人ホーム入居費
・介護費
・生活費
を確保したいというケースもあります。
成年後見制度を利用している場合には、
「本人の生活費を確保するために不動産を売却する必要がある」
という事情が、売却の必要性を判断する材料になる可能性があります。
親本人にとって売却が必要かという視点が重要になります。
13．親が元気なうちなら「任意後見」という選択肢もある
将来認知症になったときに備えて、
任意後見制度を利用する方法もあります。
任意後見制度は、本人に十分な判断能力があるうちに、
・誰に任せるか
・どんなことを任せるか
を公正証書による契約で決めておく制度です。
本人の判断能力が低下し、家庭裁判所が任意後見監督人を選任すると、
任意後見契約が効力を持ちます。
将来的に実家の売却が必要になる可能性がある家庭では、
早めに家族で話し合っておくことも大切です。
14．親が亡くなった後は相続になる
親が亡くなった場合には、
子どもが委任状を使って親名義のまま売るということはできません。
死亡によって相続が発生するため、
・相続人を確定
・遺産分割
・相続登記
などを行ったうえで売却することになります。
つまり、
親が生きている間の代理売却と、
亡くなった後の相続売却は、まったく別の手続きです。
15．父母の共有名義なら両方の意思確認が必要
一方で、
父2分の1,母2分の1という共有名義の場合には話が変わります。
不動産全体を売却するには、
共有者全員の関与が必要になります。
片方の判断で不動産全体を売却することはできません。
名義確認が最初に大切な理由ですね‼︎
16．売却代金は誰のもの？
親名義の家を売却した場合、
売却代金は基本的に親の財産です。
売却代金そのものが子どものものになるわけではありません。
そのため決済では、
売主本人名義の口座へ売買代金を振り込む方法などが一般的です。
代理売却と財産の所有者は分けて考える必要があります。
17．親名義の家を売った税金も基本的には親側で考える
土地や建物を売って利益が出ると、
譲渡所得が発生する場合があります。
土地・建物の譲渡所得は基本的に、
売却収入
－取得費
－譲渡費用
－特別控除
によって計算します。
親名義の不動産なら、
基本的には所有者である親の譲渡所得として税金を考えることになります。
子どもが代理人をしたからといって、
子どもの譲渡所得になるわけではありません。
18．親が住んでいた家なら3,000万円控除を使える可能性も
親自身が住んでいるマイホームを売却した場合には、
居住用財産の3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。
また、以前住んでいた家についても、
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡など、
一定条件を満たせば対象になる場合があります。
老人ホームなどへ転居した後の実家を売る場合には、
売却時期も確認しておきたいところです。
19．住宅ローンが残っている場合も売却できる？
親名義の家に住宅ローンが残っているケースもあります。
住宅ローンがあるからといって、
必ず売却できないわけではありません。
ただし通常は、売却時に、
抵当権を抹消できることが必要です。
例えば、
ローン残高1,000万円
売却価格2,000万円
なら、売却代金からローンを完済できる可能性があります。
一方、
ローン残高2,500万円
売却価格2,000万円
なら500万円不足します。
その場合は、
不足額を別途用意できるかなどを確認する必要があります。
20．売却前に準備しておきたい書類
物件によって異なりますが、
・登記識別情報
・本人確認書類
・印鑑証明書
・実印
・固定資産税関係書類
・購入時の売買契約書
・建築確認関係書類
・測量図
などを確認しておくとスムーズです。
親が高齢の場合、
「書類がどこにあるか分からない」ということも多いので、
売却を決めてから探すのではなく、
元気なうちに整理しておくことも大切だと思います。
21．実家を売るなら家族で先に話し合っておく
法律上は親の財産でも、実家には家族それぞれの思い出があります。
・親は売りたい
・長男は残したい
・長女は早く売りたい
ということもあります。
後から、
「聞いていなかった」となると家族関係の問題につながることがあります。
法的な売却権限とは別に、
家族で情報共有しておくことも大切ですね。
22．親名義の家を売る前に確認したいポイント
売却を検討したら、
最低限次の点を整理しておくと分かりやすいです。
- 不動産の名義は誰か
- 単独名義か共有名義か
- 親本人に売却意思があるか
- 親本人に判断能力があるか
- 子どもが代理する必要があるか
- 委任状は必要か
- 老人ホーム等に入居しているか
- 成年後見制度を利用しているか
- 住宅ローンが残っているか
- 抵当権を抹消できるか
- 購入時の資料が残っているか
- 売却後の住まいは決まっているか
- 売却代金を何に使うのか
- 譲渡所得税が発生しそうか
- 3,000万円特別控除などが使えるか
特に、
名義・本人の判断能力・売却意思の3点は、最初に確認しておきたいポイントです。
【まとめ】
親名義の家を売却するとき、最も重要なのは、
所有者である親本人の意思です。
親本人に判断能力があれば、自分で売却することも、
子どもを代理人にして手続きを進めることも可能です。
一方、認知症などによって売却内容を理解することが難しい状態になっている場合には、
単純な委任状だけでは進められず、成年後見制度などを検討することがあります。
さらに成年後見人が本人の居住用不動産を売却する場合には、
家庭裁判所の許可が必要です。
親の年齢が上がってから急いで手続きを始めるより、
本人が元気なうちに今後の住まいや家の扱いを一緒に考えておくことで、選べる方法も増えます。
親名義の家の売却は、単なる不動産取引ではなく、
親のこれからの生活や家族の将来まで含めて考える売却です。
だからこそ、売却価格だけを見るのではなく、
親本人の意思を大切にしながら、必要に応じて専門家と連携して進めることが大切です。
※本記事は2026年9月時点の法務省・裁判所・国税庁等の公表情報をもとにした一般的な解説です。
本人の判断能力、代理権、成年後見制度、居住用不動産の処分許可、税制の適用などは個別事情によって異なります。
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