土地活用の方法を徹底比較｜メリット・デメリットと選び方
【 はじめに 】
相続などによって土地を所有することになったものの、
「特に使う予定がない」
「毎年税金だけを支払っている」
「土地を売らずに収入を得る方法はないの？」
と悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
使っていない土地であっても、所有している限り、固定資産税などの負担が発生します。
また、草木が伸びたり、ごみを捨てられたりすると、定期的な清掃や管理も必要です。
土地をそのまま所有するだけでなく、土地の条件に合った方法で利用し、
収入を得たり、管理負担を減らしたりすることを土地活用といいます。
土地活用には、アパートや戸建てを建てて貸す方法だけでなく、
駐車場、事業用地、トランクルーム、太陽光発電、貸し農園など、さまざまな選択肢があります。
ただし、どの土地でも同じ方法が成功するわけではありません。
駅からの距離、周辺人口、道路幅、土地の広さや形、用途地域、建ぺい率、容積率などによって、適している活用方法は変わります。
1. 土地活用とは？
土地活用とは、所有している土地を目的に合わせて利用し、収益やその他の価値を生み出すことです。
一般的には、土地に建物や設備を設けて貸し出し、賃料収入を得る方法がイメージされます。
例えば、次のような方法があります。
・ アパートやマンションを建てて貸す
・賃貸戸建てを建てる
・月極駐車場やコインパーキングにする
・店舗や事務所として貸す
・事業者へ土地だけを貸す
・高齢者施設や医療施設を誘致する
・貸し農園や地域の広場として利用する
土地を売却して現金化する方法もありますが、
土地活用は、原則として所有権を残したまま利用する点が特徴です。
将来、自宅を建てたり、子どもへ引き継いだりする予定がある場合でも、
その時期まで一時的に駐車場として利用するといった方法があります。
国土交通省の事例集でも、
空き地について、住宅地・事業用地として市場へ戻す方法だけでなく、
農園、緑地、広場、駐車場などへ活用する事例が紹介されています。
2. 土地活用のメリット
◯ 土地から収入を得られる
土地活用の大きなメリットは、使用していない土地から収入を得られることです。
アパートや貸家であれば家賃、駐車場であれば駐車料金、事業者へ土地を貸す場合は地代を受け取れます。
土地をそのまま所有しているだけでは収入は発生しませんが、
活用することで、固定資産税や管理費などの支払いに充てられる可能性があります。
土地や建物を貸し付けて得た収入は、原則として不動産所得として所得税の対象になります。
収入から、管理費、修繕費、固定資産税、減価償却費などの必要経費を差し引いて所得を計算します。
◯ 土地の管理負担を減らせる
空き地のまま放置すると、
雑草、害虫、不法投棄、無断駐車などの問題が起こることがあります。
活用方法によっては、管理会社や借主が日常的に土地を利用するため、
人の目が入り、放置された土地より管理しやすくなる場合があります。
ただし、活用を始めれば管理が不要になるわけではありません。
建物や設備の点検、入居者対応、清掃など、新たな管理業務が発生する方法もあります。
◯ 相続した土地を手放さずに残せる
先祖から引き継いだ土地や、将来家族が利用する可能性のある土地では、
すぐに売却したくないこともあると思います。
土地活用であれば、所有権を残したまま収入を得られる可能性があります。
一時的に駐車場として貸し、将来は住宅用地へ戻すなど、計画に合わせて使い方を変える方法も考えられます。
3. 土地活用のデメリット
◯ 初期費用が必要になる
アパートや店舗を建築する場合は、数千万円以上の費用が必要になることがあります。
自己資金だけで足りない場合は、金融機関から融資を受けるため、長期間の返済が必要です。
◯ 空室や利用者不足のリスクがある
建物を建てても、入居者や利用者が集まらなければ、予定していた収入を得られません。
賃料収入が減っても、借入金の返済、固定資産税、管理費、修繕費などは発生します。
土地活用では、「建てられるか」だけでなく、「その場所に需要があるか」を確認することが重要です。
◯ 税金が必ず安くなるとは限らない
「土地活用をすれば節税になる」と聞くことがありますが、活用方法によって税金の扱いは異なります。
土地の上に一定の住宅を建てると、固定資産税の住宅用地特例を受けられる可能性があります。
一方、駐車場や資材置き場などは、住宅用地としての軽減を受けられない場合があります。
税負担だけで活用方法を決めるのではなく、
建築費、収入、維持費、将来の売却まで含めて判断する必要があります。
4. 土地活用の方法①｜アパート・マンション経営
アパートや賃貸マンションを建築し、入居者から家賃収入を得る方法です。
駅や学校、商業施設に近く、賃貸需要が見込める土地に向いています。
◯ メリット
* 毎月の家賃収入を期待できる
* 土地を長期的に活用できる
* 戸数が多ければ、一室空いても収入がすべてなくなるわけではない
* 住宅用地の税制上の軽減を受けられる場合がある
◯ デメリット
* 建築費が高い
* 借入期間が長くなりやすい
* 空室や家賃下落のリスクがある
* 建物の修繕費が必要
* 入居者や近隣への対応が発生する
アパート経営では、現在の家賃相場だけでなく、
10年後、20年後の人口や住宅需要も考える必要があります。
最初の数年間は満室でも、新築物件が増えたり、人口が減ったりすると、
家賃を下げなければ入居者が決まらない可能性があります。
5. 土地活用の方法②｜賃貸戸建て
土地に一戸建てを建て、家族などへ貸す方法です。
アパートを建てるほど広くない土地や、ファミリー世帯の需要がある住宅地に向いています。
◯ メリット
* ファミリー世帯は比較的長期間住むことがある
* 共用廊下やエレベーターなどの設備が不要
* 狭い土地でも計画できる場合がある
* 将来、自宅や売却用住宅へ転用しやすい
◯ デメリット
* 入居者が退去すると収入が0円になる
* 一戸ごとの修繕費が必要
* 家賃設定が高すぎると入居者が限られる
学校区や駐車場の台数、間取り、収納量など、地域の子育て世帯が求める条件を確認することが重要です。
6. 土地活用の方法③｜月極駐車場
土地を区画ごとに貸し、毎月一定の駐車料金を受け取る方法です。
住宅地、駅周辺、事業所の近くなど、継続的な駐車需要がある地域に向いています。
◯ メリット
* 建物を建てるより初期費用を抑えやすい
* 比較的短期間で始められる
* 将来、住宅建築や売却へ切り替えやすい
* 管理を専門会社へ委託できる
◯ デメリット
* アパートなどと比べて収入が小さいことが多い
* 満車にならない可能性がある
* 舗装や補修費が必要
* 住宅用地の特例を受けられない場合がある
土地の形や道路との接し方によっては、実際に確保できる台数が少なくなることがあります。
車が安全に出入りできるか、転回スペースを確保できるかも確認しましょう。
7. 土地活用の方法④｜コインパーキング
時間単位で料金を受け取る駐車場です。
駅、病院、商業施設、観光地、飲食店などの近くで、短時間の駐車需要がある場所に向いています。
運営会社へ土地を一括で貸す方法と、所有者が設備を設置して運営する方法があります。
◯ メリット
* 立地によっては月極駐車場より高い収入を期待できる
* 狭い土地でも活用できる場合がある
* 一括借上げなら管理の負担を抑えやすい
◯ デメリット
* 交通量や周辺施設の影響を受けやすい
* 精算機や看板などの設備費がかかる場合がある
* 周辺に競合駐車場ができると売上が下がる可能性がある
立体駐車場など建築物に当たる設備では、用途地域や建築基準法上の制限を受けます。
規模や構造によって扱いが異なるため、自治体への確認が必要です。
8. 土地活用の方法⑤｜土地を事業者へ貸す
土地の上に建物を建てず、店舗、倉庫、介護施設、コンビニエンスストアなどを運営する事業者へ土地を貸す方法です。
事業者が建物を建築する事業用定期借地権などを利用するケースがあります。
◯ メリット
* 建物の建築費を事業者が負担する契約にできる場合がある
* 長期間の地代収入を期待できる
* 土地所有者の管理負担を抑えやすい
◯ デメリット
* 一定期間、土地を自由に使えない
* 契約途中での解約が難しい
* 事業者が撤退するリスクがある
* 土地の立地や広さに条件がある
事業用地では、前面道路の幅や交通量、車の出入り、周辺人口、用途地域などが重視されます。
また、土地の貸付けや借地権の設定に関する地代などは、
原則として非課税となる取扱いがありますが、契約内容によって異なるため、税理士への確認が必要です。
9.土地活用の方法⑧｜貸し農園や地域利用
住宅地の空き地を貸し農園、菜園、広場、イベントスペースなどにする方法です。
大きな収益を得ることよりも、土地の管理や地域貢献を目的とするケースが多くなります。
国土交通省のガイドラインでも、
空き地を農園や菜園、緑地、広場などへ転換する活用が紹介されています。
◯ メリット
* 地域の交流場所として利用できる
* 雑草や放置による問題を減らしやすい
* 建物を建てずに始められる場合がある
◯ デメリット
* 大きな収益を得にくい
* 利用者の管理やルールづくりが必要
* 農地の場合は農地法上の確認が必要
10. 土地活用を考える前に確認すること
◯ 用途地域
用途地域によって、建てられる建物の種類が異なります。
住宅、店舗、倉庫、工場など、地域ごとに建築できる用途や規模が定められています。
◯ 建ぺい率と容積率
建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合です。
土地が広くても、建ぺい率や容積率が低いと、大きな建物を建てられない場合があります。
◯ 接道状況
建物を建てる土地は、原則として建築基準法上の道路へ一定の長さ以上接している必要があります。
前面道路が狭い場合は、セットバックが必要になることもあります。
◯ 土地の形や高低差
細長い土地、不整形地、旗竿地、高低差のある土地では、
建物や駐車場の配置が制限されることがあります。
擁壁工事や造成工事が必要になると、初期費用も増えます。
◯ 周辺需要
駅に近いからといって、必ずしもアパート経営が成功するとは限りません。
周辺の家賃相場、空室率、世帯構成、競合物件、駐車場需要などを確認します。
11. 土地活用の収支計画で確認したい項目
土地活用の提案書では、表面利回りが大きく表示されていることがあります。
表面利回りは、一般的に次のように計算します。
年間収入÷建築費や取得費×100
ただし、この計算には、管理費、固定資産税、修繕費、空室損失、保険料などが含まれていないことがあります。
実際の手取りを確認するには、次の支出も含めて考えましょう。
・ 建築費・設備費
・ 借入金の返済
・ 固定資産税・都市計画税
・ 管理委託費
・ 修繕費
・ 火災保険料
・ 入居者募集費
・ 空室期間の損失
・ 解体・撤去費
・ 所得税・住民税
家賃がずっと同じ金額で入る前提ではなく、
空室や家賃下落、修繕費の増加を見込んだ計画が必要です。
12. 土地活用で失敗しやすいケース
◯ 節税だけを目的にする
節税効果があっても、事業として赤字になれば、財産全体を減らすことになります。
税金がいくら下がるかだけでなく、借入金や維持費を含めた収支を確認することが大切です。
◯ 家賃や稼働率を高く見積もる
新築時の満室家賃が、将来も続くとは限りません。
周辺の築10年、築20年の物件も確認し、将来の家賃下落を想定しましょう。
◯ 将来の出口を考えていない
土地活用を始める前に、将来どうするかも考える必要があります。
* 子どもへ相続する
* 建物ごと売却する
* 建物を解体して土地を売却する
* 自宅として利用する
* 別の用途へ変更する
出口まで考えておくことで、活用方法を選びやすくなります。
【 まとめ 】
土地活用とは、使っていない土地を駐車場や賃貸住宅などに利用し、収入や新しい価値を生み出すことです。
主な方法には、次のようなものがあります。
・ アパート・マンション経営
・ 賃貸戸建て
・ 月極駐車場・コインパーキング
・ 事業者への土地貸し
・ 貸し農園や地域広場
土地活用には、収入を得られたり、土地を手放さずに残せるといったメリットがあります。
一方で、建築費や設備費、空室、修繕、借入金などの負担が発生する場合もあります。
そのため、収入の高さだけで選ぶのではなく、
土地の立地や形、周辺の需要、将来の予定まで考えて判断することが大切です。
また、土地によっては、無理に活用するより売却した方がよい場合もあります。
まずは土地の条件と活用する目的を整理し、複数の方法を比較しながら、自分に合った方法を選びましょう。
