相続人全員が相続放棄したら不動産は誰のもの？相続財産清算人を解説

相続した土地を確認してみたら、

自分とは関係のない人が所有している古い建物が建っていた――。

これだけでも少し複雑そうですが、

さらに建物の所有者が亡くなり、その相続人全員が相続放棄をしていたらどうなるのでしょうか。

「建物の持ち主がいないなら、土地所有者が勝手に解体していい？」

「今まで支払われていた地代は誰に請求する？」

「相続放棄された建物は最終的にどうなる？」

「土地を売却したい場合はどうしたらいい？」

今回参考にした記事では、

土地所有者Aさんが相続した土地の上に、第三者Bさんが所有する古い建物があり、

これまでBさん側から地代が支払われていました。

しかしBさんが亡くなった後、調査するとBさんの相続人全員が相続放棄しており、

さらに建物は未登記だったという相談事例が紹介されています。

一見すると「所有者がいなくなってしまった不動産」のように見えますが、

法律上は単純に誰のものでもなくなるわけではありません。

このようなケースで重要になるのが、「相続財産清算人」という制度です。

まず私が一番疑問に思ったのが、

「相続人全員が相続放棄したら、その家は誰のものになるの？」

相続放棄をすると、その人は法律上、

原則としてその相続について最初から相続人ではなかったものとして扱われます。

例えば、亡くなったBさんに子どもがいて、その子ども全員が相続放棄した場合には、

次順位の相続人である父母などへ相続権が移る可能性があります。

さらに父母などもいなければ兄弟姉妹へ、と相続人を調べていく必要があります。

そのため、

まずは戸籍をたどり、本当に相続する人がいないのかを確認する必要があります。

では、すべての相続順位について確認し、

最終的に相続人がいない状態になったらどうなるのでしょうか。

ここで重要なのが、

所有者が亡くなったからといって、

土地所有者がその建物を自由に使ったり、勝手に解体したりできるわけではありません。

相続人の存在が明らかでない場合、

今回参考にしたケースでは、

土地：Aさん側

建物：Bさん側

という別々の所有関係でした。

しかもBさん側は、Aさん側へ長年地代を支払っていたという事情があります。

このような場合、まず確認したいのは、

代表的なのは土地賃貸借契約です。

昔から続いている土地では、

「祖父の代から土地を貸している」

「契約書が見つからない」

「毎月地代だけ振り込まれていた」

といったケースも珍しくありません。

契約書がないからといって、必ずしも土地を使用する権利が存在しないとは限りません。

過去の地代の支払い、建物の建築経緯、当事者間のやり取りなどから、

土地賃貸借契約が成立していたと判断される可能性もあります。

例えばAさんが土地を相続した場合、単純に土地の所有権だけを取得するのではなく、

土地について賃貸借関係が存在していれば、その契約上の立場も問題になります。

Bさん側についても同様で、建物だけでなく、

その建物を所有するために利用していた土地の賃借権などが相続財産に含まれる可能性があります。

そのため、

「Aさんは土地を相続した」

「Bさんは建物を相続した」

という登記上の話だけではなく、

先代同士がどのような契約関係だったのかまで確認することが大切です。

古い通帳や振込記録、契約書、領収書、固定資産税関係書類などが重要な資料になる場合があります。

Bさんが土地賃貸借契約の借主だった場合、

死亡しただけで土地賃貸借契約が当然に終了するとは限りません。

通常は相続によって契約上の地位も相続人へ承継されます。

つまり、

Bさん死亡

↓

相続人が建物や土地賃借権などを相続

↓

相続人が地代を支払う

という流れが基本的に考えられます。

しかし今回のように相続人全員が相続放棄すると、実際に地代を請求する相手がいなくなってしまいます。

土地所有者からすると、

「土地は使われ続けているのに地代を払う人がいない」という困った状態になってしまいます。

相続財産清算人とは、簡単にいうと、

相続人がいない相続財産を管理し、債務の支払いなどを行って最終的に清算する人　です。

家庭裁判所が選任します。

つまり今回のケースなら、Bさんが残した、

・建物

・土地の賃借権

・預貯金

・その他の財産や債務

などをまとめて整理する役割を担うことになります。

相続財産清算人は、自動的に選ばれるわけではありません。

家庭裁判所への申立てが必要です。

申立てができるのは、利害関係人や検察官です。

裁判所では、被相続人の債権者、特定遺贈を受けた人、

特別縁故者などを利害関係人の例として挙げています。

今回のようなケースでは、

土地所有者Aさんが未払い地代などの債権を持っていたり、

土地上にBさんの建物が存在することで土地利用に直接影響を受けていたりするため、申立てを検討することになります。

Bさんが亡くなるまで、または死亡後も土地賃貸借契約が続いており地代が発生している場合には、

未払い地代は相続財産に対する債権として問題になります。

相続財産清算人が選任されれば、土地所有者は清算人に対して、

「これだけ地代が未払いになっています」と債権を届け出ることになります。

ただし、請求した金額が必ず全額支払われるわけではありません。

相続財産に十分な預貯金などがなければ、他の債権者との関係も含めて清算されるためです。

そのため未払いが発生したら、

できるだけ早い段階で金額や支払記録を整理しておくことが重要です。

土地所有者としては、

「地代がもらえないのであれば、建物を解体して土地を返してほしい」と思いますよね。

ただし、土地所有者が勝手に建物を解体するのは非常に危険です。

建物はAさんの所有物ではないからです。

まず土地賃貸借契約が現在も有効なのか、解除できる状況なのかを確認しなければなりません。

契約が適法に終了し、建物を撤去して土地を返還する必要がある場合には、

相続財産清算人との間で建物収去・土地明渡しについて協議することになります。

話し合いで解決できなければ、訴訟など法的手続きが必要になる場合もあります。

以前は、

「相続放棄しても次の人が管理するまで管理義務が残る」とよく説明されていました。

しかし2023年4月施行の改正民法では、この点が明確化されています。

現在は、相続放棄した人が放棄時にその相続財産を現に占有している場合、

相続人または相続財産清算人へ引き渡すまで、自分の財産と同じ程度の注意をもって保存する義務を負います。

逆にいえば、

「相続放棄した親族だから、必ずその家をずっと管理しなければならない」

ここは近年の法改正で特に注意したいポイントです。

今回のような土地を売却したい場合、

いきなり販売活動を始めるより、まず権利関係の整理が必要です。

具体的には、

・土地の登記事項証明書

・建物の登記の有無

・固定資産税資料

・過去の土地賃貸借契約書

・地代の入金記録

・Bさんの死亡・相続関係

・相続放棄の状況

などを確認します。

そのうえで、

・土地賃貸借契約を継続するのか

・建物を処分して更地にするのか

・建物付きの状態で売却できるのか

を検討します。

特に相続放棄や未登記建物が絡む案件は、通常の不動産売却とはかなり違います。

相続人全員が相続放棄したからといって、

土地上の建物が突然誰のものでもなくなり、土地所有者が自由に処分できるわけではありません。

今回のようなケースでは、まず、

・誰が土地を所有しているのか

・誰が建物を所有していたのか

・どのような土地賃貸借関係があったのか

を整理することから始まります。

特に注意したいのは、

「相続放棄された建物だから勝手に壊していい」と判断しないことです。

所有関係が複雑な不動産ほど、

一つ手続きを間違えると新たなトラブルにつながる可能性があります⚠︎

相続した土地の上に他人名義の建物がある、建物所有者が亡くなっている、相続放棄されている、未登記建物が残っている――。

こうした土地を所有している場合は、まず権利関係を確認し、

弁護士・司法書士・土地家屋調査士・不動産会社など、それぞれの専門家と連携しながら整理しましょう✳︎

※本記事は、添付いただいた記事「相続放棄により不動産の所有権が宙に浮いてしまった場合」の事例を参考に、2026年8月時点の裁判所・法務省の公表情報を加えて一般向けに再構成したものです。実際の土地賃貸借契約、相続放棄、建物収去、土地明渡し、相続財産清算人選任などの判断は個別事情によって異なるため、具体的な案件については専門家へご確認ください。